II SA/Op 499/07

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Jerzy Krupiński Sędziowie: Sędzia WSA Ewa Janowska Sędzia WSA Elżbieta Kmiecik (spr.) Protokolant: Sekretarz sądowy Agnieszka Jurek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 grudnia 2007 r. sprawy ze skargi J. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z dnia [...], nr [...] w przedmiocie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza [...] z dnia [...], nr [...], 2) określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości, 3) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. na rzecz J. P. kwotę 683 ( sześćset osiemdziesiąt trzy ) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. UZASADNIENIE Burmistrz [...], po ponownym rozpoznaniu sprawy, decyzją z dnia [...], Nr [...], działając na podstawie art. 37 ust. 1 i 6 w związku z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) oraz uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w Z. z dnia 10 października 2002r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] (Dz.Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...]) – orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty dla J. P. – zbywcy prawa nieruchomości niezabudowanych, oznaczonych w ewidencji gruntów jako działka nr A i nr B z mapy [...] położonych w Z., ujawnionych w księdze wieczystej KW [...] i [...] w wysokości 62778,60 zł tytułu wzrostu wartości w/w działek W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że Burmistrz [...] zawiadomiony został przez notariusz M. K. o zawarciu w dniu 29.06.2005r. aktu notarialnego, na mocy którego J. P. sprzedał na rzecz Spółki A Spółka Akcyjna prawo własności działki nr A z karty mapy [...], obręb [...], dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą KW [...] oraz działkę o nr ewid. B z karty mapy [...], obręb [...], ujawnioną w KW [...]. Wskazał nadto organ, że w/w nieruchomości przylegają do siebie i stanowią jeden kompleks, a w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, który obowiązywał do dnia 10.10.2002r., przeznaczone były pod tereny upraw rolnych, zaś w niewielkiej części na urządzenie drogi. Uzasadniał dalej organ, że zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w Z. z dnia 10 października 2002r., Nr [...], w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] nastąpiła zmiana przeznaczenia opisanych nieruchomości na tereny budownictwa urządzeń komunikacyjnych samochodowych i zaplecza technicznego motoryzacji i usługowe oraz w niewielkiej części na urządzenie drogi. Nowy plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie w dniu 10 grudnia 2002r. W dalszej części uzasadnienia organ wyjaśnił z jakich względów wszczął postępowanie w sprawie oraz przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, wskazując na zapadłe decyzje, a także przytoczył brzmienie art. 37 ust. 11 i art. 36 ust. 4 ustawy z 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powołując się na sporządzoną przez rzeczoznawcę opinię z dnia 25 września 2006r. stwierdził, że różnica pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości w poprzednim miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a ich wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości w obowiązującym planie wynosi 209.262 zł. Wyjaśnił także organ, że przy oszacowaniu nieruchomości nie brano pod uwagę żadnych nakładów właściciela, gdyż wzrost wartości nieruchomości wygenerowany został wyłącznie poprzez zmianę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz, iż w sporządzonym operacie wartość nieruchomości określono metodą podejścia porównawczego – porównywania parami, przy przyjęciu cen transakcji uzyskiwanych na rynku lokalnym oraz przy uwzględnieniu podobnych nieruchomości, co do sposobu użytkowania, lokalizacji oraz przeznaczenia w planie. Zdaniem organu, "Operat szacunkowy zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń wyniku końcowego. Szczegółowa analiza dokonanych badań nie budzi wątpliwości tak w zakresie logiki jak i wyliczeń matematycznych". Wskazując na powyższe oraz na § 12 uchwały Nr [...], organ dokonał przedstawienia sposobu wyliczenia wysokości opłaty na kwotę 62 778,60zł. Odwołanie od tej decyzji wniósł J. P., nie godząc się w nim z zastosowaną wyceną przez biegłego rzeczoznawcę wyznaczonego przez Burmistrza [...]. Odwołujący uzasadnił swoje stanowisko tym, iż celem wyliczenia faktycznej wartości sprzedanych działek zlecił ustalenie ich wartości dwóm niezależnym, sądowym rzeczoznawcom, których wycena jest niższa od wykonanej przez Gminę. Odwołujący zadeklarował gotowość przedłożenia tych wycen na żądanie Kolegium. Na żądanie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. odwołujący przy piśmie z dnia 6 kwietnia 2007r. przedstawił dwa operaty szacunkowe. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. uzupełniło postępowanie o wyjaśnienia złożone przez biegłego rzeczoznawcę M. N. dotyczące przeznaczenia działek nr C, D i E w K., działki nr F w S., działki nr G w U. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. decyzją z dnia [...], Nr [...], wydaną w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy przedstawił przebieg postępowania przed organem I instancji oraz powołując się na przepisy ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdził, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może powodować wzrost lub spadek wartości nieruchomości, a stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości ustalana jest w planie zagospodarowania przestrzennego i maksymalnie może wynosić 30%. Zauważyło także Kolegium, iż stosownie do przepisów art. 149, 151, 152 i 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości, zaś określenie wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu (zmianie planu) niezbędnej do ustalenia w/w opłaty, wymaga wydania opinii biegłego mającego uprawnienia do szacowania nieruchomości, w formie operatu szacunkowego. Dokonując analizy przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, organ odwoławczy uznał, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo sporządził operat szacunkowy. Stwierdzono, że odnośnie sposobu sporządzania, formy i treści operat szacunkowy zawiera niezbędne informacje dla dokonania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, a zatem uwzględnia wszystkie formalno-prawne uwarunkowania wynikające z przywołanych przepisów. Zauważył także organ II instancji, że rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze – metodę porównywania parami, przyjmując do porównania nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Szacując wartość działek nr B i nr A rzeczoznawca porównywał je kolejno z wybranymi po analizie rynku lokalnego nieruchomości trzema nieruchomościami położonymi w obrębie K., S. i U., dla części zaś przeznaczonej na poszerzenie dróg z trzema działkami położnymi w K., S. i wsi W. Określając zaś wartość szacowanych nieruchomości jako terenu rolnego porównał je z trzema nieruchomościami położonymi we wsi J., P. i S., a tych części, które przeznaczone były pod drogi z trzema nieruchomościami położonymi w K., S. i W. W tej sytuacji organ uznał, że analiza treści danych dotyczących charakterystyki w/w nieruchomości pozwala na stwierdzenie, że są to nieruchomości podobne. Zdaniem organu operat jest przekonywujący i odzwierciedla realną wartość nieruchomości, stanowiąc wiarygodną podstawę ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Odnosząc się do przedstawionych przez skarżącego operatów organ stwierdził, że nie mogą one stanowić dowodu w niniejszej sprawie z uwagi na upływ terminu ich aktualności. Z treścią tego rozstrzygnięcia nie zgodził się J. P., wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu i żądając uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania sądowego. Skarżący zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie prawa mające wpływ na wynik sprawy, a to art. 36 i 37 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez utrzymanie w mocy decyzji, w której wadliwie zastosowano w/w przepisy poprzez niewłaściwe określenie wysokości zobowiązania strony, a także naruszenie przepisów postępowania, a to art. 7 i 9 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji pomimo braku dostatecznego wyjaśnienia okoliczności faktycznych sprawy oraz pomimo braku wyczerpującego i wszechstronnego ustalenia i rozważenia materiału dowodowego przez organ I instancji oraz nie poinformowanie strony o możliwości aktualizacji wycen. W wywodach skargi skarżący podkreślił, że posiada dwie wyceny nieruchomości, które zostały odrzucone z uwagi na brak ich aktualizacji. W związku z powyższym wskazywał, że żaden z organów nie pouczył go o obowiązku aktualizacji tych wycen, tym bardziej, że brak było jakichkolwiek przyczyn uniemożliwiających ich aktualizację, bowiem skoro strona zapłaciła za ich wykonanie uiściłaby także należność za ich aktualizację. Skarżący zauważył także, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji ustalił w decyzji z dnia [...] znacznie niższą opłatę niż w decyzji poprzedniej określonej na kwotę 160.605 zł. Także z ustaleniem obecnej kwoty 62.778,60zł skarżący nie zgadza się, bowiem odbiega ona od wartości ustalonych w operatach sporządzonych przez biegłych, gdzie wzrost wartości nieruchomości określono na kwotę ok. 40.000zł. Zarzucił nadto skarżący brak odniesienia się przez organy do ceny faktycznie uzyskanej za sprzedane nieruchomości oraz bezkrytyczne przyjęcie wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. w odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W myśl art. 134 § 1 (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem oceny jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z dnia [...], którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza [...], z dnia [...], Nr [...], o ustaleniu dla J. P. – zbywcy nieruchomości niezabudowanych, oznaczonych w ewidencji gruntów jako działka nr A i nr B z mapy [...] położonych w Z., ujawnionych w księdze wieczystej KW [...] i [...] jednorazowej opłaty w wysokości 62778,60 zł z tytułu wzrostu wartości w/w działek. Przeprowadzona kontrola legalności zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej wykazała, że nie odpowiada ona prawu. Skarżący nie kwestionował ustalonego w sprawie stanu faktycznego związanego z zasadnością wymierzenia jednorazowej opłaty z tytuły wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Kwestionował jednak ustalenie wysokości opłaty, zarzucając w tym zakresie zawyżenie tej opłaty w znacznym stopniu, a to ze względu na niewłaściwe określenie wzrostu wartości nieruchomości. Skarżący podniósł także, że w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym nie przeprowadzono pełnego postępowania dowodowego i nie wyjaśniono w sposób wszechstronny sprawy, pomimo informowania organów o posiadaniu dwóch wycen dotyczących sprzedanych nieruchomości, a także nie pouczono go o możliwości aktualizacji sporządzonych na potrzeby niniejszego postępowania wycen zbytych nieruchomości. Na wstępie zauważyć należy, iż kompetencja sądu administracyjnego dotyczy tylko i wyłącznie kontroli działalności organów administracji i stąd też rolą sądu w niniejszej sprawie jest kontrola legalności pod względem zastosowanego prawa materialnego, jak też i prawa procesowego zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej, prawidłowości przeprowadzonego przez organ postępowania dowodowego oraz dokonanej przez organ oceny dowodu, jakim był operat szacunkowy. Art. 36. ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dacie procedowania przez organy administracji stanowił, że jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłata planistyczna należy się więc gminie, gdy majątek właściciela zwiększy się w następstwie uchwalenia lub zmiany planu (pierwsza przesłanka). Zbycie nieruchomości (w tym przypadku sprzedaż) uruchamia jedynie mechanizm pobrania opłaty i stanowi zarazem drugą z koniecznych przesłanek do zastosowania tej instytucji. W przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym organy w sposób prawidłowy ustaliły, że zmiana przeznaczenia działek nr B o powierzchni 0,3086 ha i działki nr ewid. A o powierzchni 0,2853 położonych w Z. z gruntu rolnego na tereny pod budowę urządzeń komunikacji samochodowej oraz zaplecza technicznego motoryzacji i usług oraz na poszerzenie ulic w liniach rozgraniczających nastąpiła na podstawie uchwały Rady Miejskiej w Z. z dnia 10 października 2002r., Nr [...], w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W § 12 powołanej uchwały ustalona została stawka procentowa w wysokości 30% dla terenów komercyjnych ( wszelkiego rodzaju usługi) oraz w wysokości 20 % dla pozostałych terenów. Organy właściwie przyjęły także, iż sprzedaż w/w nieruchomości nastąpiła w dniu 29 czerwca 2005r. Ustalenie tych faktów spowodowało uznanie przez organy, iż spełnione zostały przesłanki do żądania uregulowania przez właściciela gruntu opłaty tzw. renty planistycznej, o której stanowi art. 36 ust 4 ustawy, gdyż łącznie wystąpiła: zmiana wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nastąpiło zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu. Zatem stosownie do art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości ustalają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Artykuł 150 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 115, poz. 741 ze zm.), zwanej dalej ustawą, wprowadza ustawowe kryteria wyceny nieruchomości. Są nimi wartość rynkowa, odtworzeniowa i katastralna. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (ust. 2). Zgodnie zaś z art. 151 ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: 1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy 2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjonowania warunków umowy. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich – art. 152 ustawy. Przepis art. 154 ustawy przewiduje, że wyboru właściwego podejścia dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Zauważyć należy także, iż rzeczoznawców obowiązują standardy zawodowe, to jest sposoby postępowania przyjęte przy wycenach, które mają na celu ujednolicenie praktyki wyceniania nieruchomości (art. 175 ustawy). Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny w formie pisemnej, ustawowo zwanej operatem (art. 154 ustawy). Operat ten jak każda opinia, powinien zawierać istotny opis stanu faktycznego nieruchomości, jej stanu prawnego i ocenę według posiadanych wiadomości specjalnych. Operat taki jak każdy dowód zgromadzony w sprawie podlega ocenie organu. Także operat przedłożony przez stronę. Art. 156 ust. 4 ustawy przewiduje, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Odnosząc, zatem powyższe do sposobu przeprowadzenia postępowania organów w niniejszej sprawie stwierdzić należy, iż organy naruszyły zasady postępowania administracyjnego. Organ administracji publicznej stosownie, bowiem do art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., w toku postępowania administracyjnego, zobowiązany był pojąć kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Organ administracji winien zebrać, a następnie rozpatrzyć cały materiał dowodowy, wyjaśniając, jakie okoliczności legły u podstaw podjęcia decyzji o określonej treści. Zebrany w sprawie materiał dowodowy, był niekompletny, bowiem organy poddały jedynie ocenie i analizie jedną opinię biegłego (operat), w sytuacji, gdy w rzeczywistości dysponowały czterema operatami (dwa sporządzone na wniosek organu I instancji oraz dwa przez rzeczoznawców powołanych przez skarżącego). Organy pominęły całkowicie fakt, że postępowanie w sprawie wszczęte zostało przez organ I instancji 14 listopada 2005r. (k-8 akt administracyjnych) i w trakcie trwającego prawie półtoraroku postępowania administracyjnego opracowane zostały dwa operaty, różniące się znacznie, co do wysokości ustalonego wzrostu wartości nieruchomości. Pominęły także organy i to, że skarżący wskazywał w toku postępowania (k-10-odwołanie i k-1-odwołanie akt administracyjnych), iż zlecił uprawnionym rzeczoznawcom opracowanie oszacowania wzrostu wartości zbytych nieruchomości i deklarował chęć przedłożenia tych (dwóch) wycen na żądanie organów. Organ I instancji w ogóle nie zażądał od skarżącego wnioskowanych operatów, a organ II instancji wprawdzie zobowiązał skarżącego do ich przedłożenia, lecz poprzestał, po ich przedłożeniu, tylko na stwierdzeniu, że straciły one aktualność. Nie dostrzegły organy, iż przedmiotowe operaty sporządzone został w trakcie trwającego postępowania, a mianowicie 5 grudnia 2005r. oraz w dniu 15 stycznia 2006r., a strona nie posiadała wiedzy o ustalonym ustawowo czasokresie ich obowiązywania. W związku z powyższym zauważyć należy, iż organy administracji działające w niniejszej sprawie nie były zwolnione z obowiązku przestrzegania podstawowych zasad postępowania administracyjnego, a przejawiających się m.in. w zasadzie dotyczącej pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa oraz oddziaływania na świadomość prawną obywateli (art. 8 K.p.a.) jak i zasadzie statuującej obowiązek organów udzielania informacji faktycznej i prawnej. Art. 9 K.p.a. stanowi, bowiem że organy administracji publicznej są obowiązane do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Organy czuwają nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa, i w tym celu udzielają im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek. W niniejszym postępowaniu zachowanie organów naruszyło powyższą zasadę, co spowodowało, że skarżący pozbawiony został możliwości przedłożenia dowodów, które mogłyby świadczyć o zasadności prezentowanego przez niego stanowiska, co do zawyżenia wartości zbytych przez niego nieruchomości. Przepis art. 9 K.p.a., statuujący zasadę udzielania stronom informacji faktycznej i prawnej, nakłada na organ administracji państwowej obowiązek informowania strony, i to niezależnie od tego czy jest ona osobą fizyczną czy prawną, o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków, będących przedmiotem postępowania. Obowiązek ten obciąża organ z urzędu, a jego bierność stanowi naruszenie prawa, bez względu na to, w jakiej fazie postępowania miało miejsce. Gdyby niespełnienie tego obowiązku mogło mieć wpływ na wynik sprawy, co dotyczy zwłaszcza stron działających bez pomocy profesjonalnego pełnomocnika, wówczas stanowi to wystarczającą podstawę do uchylenia aktu podjętego w takich warunkach. Tak wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 9 listopada 2006r., syg. akt OSK 6/06I). Podobne stanowisko zajął także WSA w Warszawie w wyroku z dnia 1 grudnia 2004r., syg. akt II SA 4506/03 LEX nr 177377; czy też wyroku z dnia 10 lutego 2005r., syg. akt V SA/Wa 2045/04; LEX nr 164957) stwierdzając, że organy administracji publicznej zobowiązane są udzielać stronie z urzędu całokształtu informacji, dotyczących praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Ciążący na organach administracji z mocy art. 9 k.p.a. obowiązek udzielania informacji obejmuje zarówno przepisy prawa materialnego, jak i procesowego, przy czym zgodnie z art. 9 in fine organ nie może ograniczyć się tylko do udzielenia informacji prawnej poprzez wskazanie bądź zacytowanie przepisu, lecz musi podać również "niezbędne wyjaśnienia" co do treści przepisów oraz udzielać "wskazówek", jak należy postąpić w danej sytuacji, aby uniknąć szkody. Skarżący nie został poinformowany o utracie daty ważności sporządzonych operatów i możliwości jego aktualizacji. Brak takiego pouczenia skutkować musi uznaniem, że naruszone zostało w stosunku do skarżącego prawo, a jego naruszenie wywołuje taki skutek, że może mieć wpływ nie tylko na prawa i obowiązki skarżącego, ale także na treść zapadłych w sprawie decyzji. Sąd w niniejszym składzie prezentuje pogląd, że na organach administracji państwowej ciążył obowiązek wynikający z art. 9 k.p.a. dotyczący pouczenia strony o treści art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym mogło nie dojść do obiektywnego ustalenia, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wzrostu wartości nieruchomości. To uchybienie powodować musiało uchylenie zaskarżonych decyzji, zarówno organu I instancji jak i II. Naruszenie, art. 9 K.p.a. spowodowało również, że organ oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy rozważył go w sposób niepełny. Brak wszechstronnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez uchylenie się przez organy w istocie od oceny operatów sporządzonych na zlecenie skarżącego, a tym samym i dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego zmierzającego do ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wiążącej się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości narusza 77 § 1 K.p.a. Ma to o tyle istotne znaczenie, że rynek nieruchomości jest zróżnicowany i ukształtował się w zależności od przedmiotu obrotu i jego funkcji gospodarczych. Wyznacznikiem wartości nieruchomości jest popyt i podaż. Wartość rynkowa nie jest pojęciem ścisłym, trwałym i jednoznacznym. Zależy ona od wielu czynników, a głównie lokalizacji nieruchomości i możliwości jej gospodarczego wykorzystania, a zatem nie można wykluczyć, iż operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie skarżącego w istocie mogłyby stanowić podstawę do ustalenia innej niższej wartości nieruchomości przed i po zmianie planu, a podstawę ustalenia renty planistycznej stanowi właśnie opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, będąca opinią biegłego i tylko ta opinia (w swoim całokształcie) podlega ocenie według norm jakimi "rządzi" się postępowanie dowodowe. Dysponując kilkoma operatami organy mogłyby poddać je ocenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych ( art. 157 ust. 1 ustawy). Zauważyć należy również, iż organ nie odniósł się do zmiany wysokości szacowania wzrostu wartości nieruchomości wynikającej z operatu z dnia 26 października 2005r. na kwotę 160 605zł oraz operatu z dnia 25 września 2006r. na kwotę 62 778,60zł. Pominięcie w uzasadnieniu decyzji oceny okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, stwarza przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym, w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy. Zwrócić należy nadto uwagę na sentencję decyzji organu I instancji. Zawarte zostało w niej nie tylko rozstrzygnięcie dotyczące ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ale także postanowienia dotyczące sposobu uiszczenia ustalonej opłaty, terminu jej uiszczenia. Przepis natomiast art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewidywał jedynie upoważnienie do ustalenia przez odpowiedni organ opłaty. Przepis ten nie przewiduje żadnych wymagań dotyczących obowiązku zamieszczenia dodatkowych rozstrzygnięć w osnowie decyzji. Osnowa decyzji jest jednym z najistotniejszych elementów decyzji administracyjnej. Osnowa decyzji jest jej kwintesencją, wyrażając rezultat stosowania normy prawa materialnego do konkretnego wypadku, w kontekście konkretnych okoliczności faktycznych i materiału dowodowego. Ma zatem zawsze charakter rozstrzygnięcia, przesądzającego o istocie sprawy, o udzielonym stronie uprawnieniu względnie nałożeniu obowiązku i stąd też brak jest podstaw prawnych do umieszczenia w sentencji decyzji dodatkowych postanowień, o ile przepisy prawa ich nie przewidują. Odnosząc się do zarzutu skarżącego dotyczącego nie uwzględnienia w sporządzonych na zlecenie organu operatach ceny uzyskanej faktycznie przez skarżącego za zbyte nieruchomości należy podkreślić, wielkość ceny w umowie nie ma nic wspólnego z obowiązkiem zapłaty tzw. renty planistycznej. Decyduje tutaj obiektywny wzrost wartości nieruchomości wprowadzonej do obrotu cywilnego przez jej właściciela. Z przedstawionych wyżej względów należało uznać, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji odpowiadają prawu i stąd też w oparciu o art. 145 § 1 pkt c ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270) orzeczono jak w sentencji. Orzeczenie o kosztach uzasadnia art. 200 P.p.s.a., zaś w punkcie 2 art. 152 P.p.s.a.