II SA/Po 547/24

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Marek Sachajko (spr.) Asesor WSA Paweł Daniel Protokolant: starszy sekretarz sądowy Agata Tyll-Szeligowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 grudnia 2024 r. sprawy ze skargi M. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 16 maja 2024 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta [...] z dnia 25 października 2023 r. nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 882 zł (osiemset osiemdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania. UZASADNIENIE Zaskarżoną decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej" "SKO" lub "organ II instancji") z dnia 16 maja 2024 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej po rozpatrzeniu odwołania M. B. (dalej: skarżący, strona) utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta [...] z dnia 25 października 2023 r. (dalej: "organ I instancji’") w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Zaskarżona decyzja SKO zapadła w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy. Decyzją z dnia 25 października 2023 r. Burmistrz Miasta [...] ustalił stronie opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałego po podziale nieruchomości zatwierdzonego decyzją organu I instancji z 22 stycznia 2020 r. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, powołując się na treść art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm., dalej jako: "ustawa" albo "u.g.n."), że opłata adiacencka może być ustalona, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość. Przy ustalaniu opłaty, organ posłużył się wyliczeniami zawartymi w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Od powyższej decyzji skarżący złożył odwołanie. Decyzją z dnia 16 maja 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji podkreślił, że wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalistycznej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Ustawodawca w art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 ustawy gospodarce nieruchomościami powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym, którzy w myśl art. 156 ust. 1 tej ustawy sporządzają swoją opinię w postaci operatu szacunkowego. Kolegium wskazało, że przy ustalaniu opłaty organ I instancji posłużył się wyliczeniami zawartymi w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego D. J., według którego wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, co przy zachowaniu stawki 30% dało kwotę opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł. Jednocześnie organ wskazał, że powyżej wskazany rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zarzutów wskazanych w odwołaniu. Zdaniem Kolegium sporządzony w tej sprawie operat szacunkowy ma wartość dowodową i został sporządzony z należytą starannością w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa. Organ podkreślił, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W ocenie Kolegium, operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został sporządzony z uwzględnieniem standardów zawodowych oraz specyfiki badanej nieruchomości i terenu, na którym jest położona. Ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości przed dokonaniem podziału i po podziale nie budzi – zdaniem organu - wątpliwości. Rzeczoznawca prawidłowo określił wartość nieruchomości po podziale jako sumę wartości nowo powstałych działek. W związku z powyższym w ocenie Kolegium brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Kolegium zwróciło uwagę na konieczność odróżniania oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zarzucając niewiarygodność i błędy sporządzonego w sprawie operatu w zakresie wzrostu wartości nieruchomości po podziale, skarżący mógł skorzystać z procedury wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny jego prawidłowości (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Skoro tego nie uczynił brak było dostatecznego uzasadnienia do podważenia prawidłowości operatu stanowiącego podstawę ustalenie w tej sprawie opłaty adiacenckiej. W skardze kierowanej do WSA strona zarzuciła naruszenie art. 7, 77 § 1 i art. 80 kpa, art. 138 § 1 kpa oraz art. 98 a ust. 1 – 1 b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem skarżącego operat nie został sporządzony fachowo i profesjonalnie. W konkluzji skargi skarżący wniósł o uchylenie decyzji obu instancji. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 19 grudnia 2024 r. skarżący zarzucił organowi, że działki przyjęte jako porównawcze i stanowiące podstawę do wydania operatu nie były działkami podobnymi do działki przedmiotowej albowiem działka wyceniana przez rzeczoznawcę nie miała dostępu do drogi, a ponadto nie jest uzbrojona. Zdaniem strony skarżącej z treści operatu nie wynika, czy działki przyjęte do porównania miały te same cechy. Skarżący wskazał, że w operacie nie ma adresów działek wziętych do porównania, co uniemożliwia dokonanie prawidłowej weryfikacji. Ponadto rzeczoznawca nie uwzględnił, że działka została podzielona i sprzedana w trakcie trwania epidemii podczas której spadły ceny nieruchomości, a rzeczoznawca brał jako podstawę do wyceny ceny działek sprzed okresu epidemii. Skarżący wskazał, że po podziale sprzedał działki. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935 – dalej w skrócie: "P.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego lub przepisów postępowania. Zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zobowiązany jest natomiast do wzięcia z urzędu pod uwagę wszelkich naruszeń prawa, w tym także tych nie podnoszonych w skardze, które są związane z materią zaskarżonych aktów administracyjnych. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny (a nie jakikolwiek) wpływ na wynik sprawy, bądź uchybienia prawu materialnemu. W sytuacji braku powyższych uchybień, na podstawie art. 151 P.p.s.a., sąd oddala skargę w całości albo w części. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a u.g.n.). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98 ust. 1b u.g.n.). Z powyższych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości na wniosek właściciela; ustalenie opłaty adiacenckiej w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna; wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału; obowiązywanie uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Opłata adiacencka nakładana na podstawie powyższej regulacji prawnej stanowi swoisty rodzaj renty gruntowej przypisanej przez ustawodawcę gminie z cudzej nieruchomości z racji wzrostu jej wartości na skutek ewidencyjnego podziału tej nieruchomości, który zatwierdzony jest decyzją administracyjną organu wykonawczego gminy, działającego w tym przypadku jako organ administracji rozstrzygający indywidualną sprawę z zakresu administracji publicznej. Jakkolwiek zatwierdzenie ewidencyjnego podziału nieruchomości nie jest zależne od woli tego organu, lecz od spełnienia ustawowych przesłanek dopuszczalności dokonania podziału, to jednak gmina uprawniona została do uzyskania dochodu z nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta zyska na wartości wskutek dokonanego podziału, który zatwierdza organ gminy. Kluczowym zatem warunkiem dopuszczalności pobrania opłaty jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany zatwierdzeniem ewidencyjnego podziału. Podkreślić należy, że operat szacunkowy jest w zasadzie jedynym i obligatoryjnym dowodem w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. Wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego też, ustawodawca w art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym, którzy w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. sporządzają swoją opinię w postaci operatu szacunkowego. Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 K.p.a., por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 01 czerwca 2017 r., sygn. akt I OSK 2311/15, Baza NSA). Zasady sporządzania operatu zostały zawarte w rozdziale 1 Działu IV "Wycena nieruchomości" ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do art. 155 u.g.n. przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach. To jednak rzeczoznawca decyduje o tym jaką metodę i technikę szacowania nieruchomości przyjąć i jakie cechy nieruchomości będą miały wpływ na wartość nieruchomości. Decyduje także o doborze nieruchomości do porównania, w szczególności oceny które spełniają kryterium podobieństwa. Na podstawie dostępnych rzeczoznawcy informacji (art. 155 u.g.n.), do których generalnie nie ma dostępu wprost organ, ustala także jakie nieruchomości przeważają na gruntach przyległych, gdy decyduje się na ustalanie wysokości odszkodowania na podstawie ich wartości, tak jak w tej sprawie. Ocena organu a następnie sądu co do przyjętych założeń jest w tym wypadku ograniczona. Tylko w sytuacji w której da się zauważyć, że nieruchomości nie mają charakteru podobnego zarzut naruszenia art. 153 ust. 1 u.g.n. mógłby być zasadny. Weryfikacji zastosowanych metod szacowania nieruchomości oraz uwzględnionych danych należy dokonywać z udziałem podmiotów posiadających wiadomości specjalne w trybie art. 157 u.g.n. W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania jej podziału. Operat, będący podstawą ustaleń faktycznych w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej, podlega ocenie organów przy zastosowaniu art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. W konsekwencji, organ nie jest zwolniony od wyczerpującej oceny operatu oraz podjęcia działań zmierzających do usunięcia powstałych wątpliwości. Ograniczony jest organ wyłącznie tym, że nie może zastąpić dowodu z operatu innym dowodem na okoliczność wartości nieruchomości. Podkreśla się jednak w orzecznictwie, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Oznacza to, że podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych do porównania nieruchomości może nastąpić wyłącznie w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (wyrok NSA w sprawie I OSK 2191/18, orzeczenia.nsa.gov.pl). Wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego należy dokonanie wyboru: podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, według zasad wynikających z przepisów u.g.n. i w zależności od okoliczności wymienionych w art. 154 ust. 1 u.g.n. W sytuacji gdy opinia tego biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (wyrok NSA w sprawie I OSK 305/20). Jak z kolei wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie I OSK 3563/18 oraz I OSK 1181/19, w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez sąd z szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie osoby zainteresowanej o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Jeśli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, a w ślad za tym - dokonana przez niego wycena nieruchomości - nie jest dla strony satysfakcjonująca, to powinna przedłożyć organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Brzmienie art. 157 u.g.n. oznacza bowiem, że o ocenę, o której mowa w tym przepisie może wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat. Podkreślenia wymaga, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, których ani organ, ani sąd nie posiadają. Jest on sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę, w sposób sformalizowany i uwzględniający szczegółowe regulacje zarówno ustawowe, jak i rangi przepisów wykonawczych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. To jego zadaniem, jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. Również on decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania (por. wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 1 lipca 2020 r., o sygn. akt. II SA/Po 1055/19 oraz z dnia 23 lipca 2021 r., o sygn. akt I SA/Po 374/21: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/). W przypadku gdy strona ma zastrzeżenia do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Takie uprawnienie przyznaje stronie art. 157 u.g.n. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 r., o sygn. akt I OSK 1894/12: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/). Jak też wspomniano, organ rozpoznający sprawę dotyczącą ustalenia opłaty adiacenckiej ma obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami oraz to, czy jest on logiczny i zupełny. Operat szacunkowy jako dowód w sprawie, podlega ocenie tak, jak każdy inny dowód stosownie do art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2013 r., o sygn. akt I OSK 1930/11: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/). W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności organ może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2012 r., o sygn. akt I OSK 2085/11). W zakresie kompetencji organów prowadzących postępowanie w sprawie opłaty adiacenckiej pozostaje ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego, co obejmuje przede wszystkim zbadanie przez organ, czy operat jest zgodny z przepisami prawa, jest jasny, logiczny, spójny, konsekwentny, czy nie zwiera braków i błędów matematycznych, czy nie jest sprzeczny z innymi dowodami (np. kontroperatem) lub zasadami logiki i wiedzy ogólnej, jak też czy nie zawiera wewnętrznych sprzeczności i niespójności, a więc nie jest sprzeczny z zasadami zdrowego rozsądku. Jednocześnie, ocena organu sporządzonego operatu nie może sprowadzać się do lakonicznego stwierdzenia zgodności ekspertyzy z przepisami prawa, lecz musi wskazywać, czy przyjęte w niej ustalenia zostały prawidłowo wyjaśnione, uzasadnione i udokumentowane (wyrok NSA z dnia 6 września 2011 r., sygn. akt I OSK 1510/10). Okolicznością niesporną jest, że właścicielem nieruchomości w dniu wydania decyzji o zatwierdzeniu podziału był M. B. (por. decyzja Burmistrza Miasta [...] z dnia 22 stycznia 2020r.). Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania zostało wydane dnia 28 grudnia 2022 r. Zawiadomienie to zostało doręczone stronie dnia 26 stycznia 2023r. (k. [...] akt administracyjnych). Organ wszczął postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w terminie określonym w art. 98a ust. 1 u.g.n. Biorąc pod uwagę wyżej opisane uregulowania prawne Sąd uznał, że operat szacunkowy sporządzony w przedmiotowej sprawie budzi wątpliwości. Akceptacja przez organy tego dowodu mogła mieć istotny wpływ na ustalenia faktyczne, a w konsekwencji na wynik sprawy i to z uwagi zarówno na treść operatu, który był brany przez organy jako dowód potwierdzający wzrost wartości nieruchomości w ramach podziału nieruchomości i w konsekwencji powyższego - także wpływ na wysokość opłaty adiacenckiej ustalonej w niniejszej sprawie. WSA stwierdza, że organy naruszyły art. 7, art. 77 § 1, a w szczególności art. 80 K.p.a. Sprzecznie z wzorcami normatywnymi organy oceniły, że operat rzeczoznawcy majątkowego jest sporządzony w sposób prawidłowy. Organ zobowiązany będzie – w zakresie oceny operatu szacunkowego – do zwrócenia się do biegłego o uzupełnienie operatu szacunkowego. Zarówno bowiem z samej treści operatu szacunkowego sporządzonego dnia 26 maja 2023r., jak również z pisma rzeczoznawcy majątkowego – D. J. z dnia 14 września 2023 r. nie wynika, że biegły brał pod uwagę działki podobne (a więc działki o cechach charakterystycznych dla działek powstałych w wyniku podziału). Z treści operatu szacunkowego nie wynika, aby biegły zastosował w stosunku do nieruchomości podobnych te same kryteria. Ponadto rzeczoznawca majątkowy nie dokonał szczegółowego opisu tych kryteriów. Organ ponownie rozpoznając sprawę zobowiązany będzie ponownie dokonać analizy treści opinii rzeczoznawcy majątkowego, z uwzględnieniem jej treści i zobowiązać biegłego do jej uzupełnienia w określonym zakresie. Szczegółowa analiza w tym zakresie powinna został opisana w uzasadnieniu decyzji. Tylko bowiem prawidłowo sporządzony operat szacunkowy, który nie budzi jakichkolwiek wątpliwości - z perspektywy prawidłowości zastosowania kryteriów porównawczych do innych nieruchomości, a w konsekwencji powyższego - w zakresie oceny wzrostu wartości nieruchomości - może stanowić dowód, który następnie podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie administracyjne w zakresie opłaty adiacenckiej. Okoliczność ta bowiem wpływa na ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej. Podkreślić należy, że organ nie może bez szczegółowej analizy stanu faktycznego, ustalonego przede wszystkim na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego wydawać decyzji administracyjnej w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Postępowanie takie jest bowiem sprzeczne przede wszystkim z naczelnymi zasadami postępowania administracyjnego (m.in. art. 6 i 7 k.p.a.), jak i z zasadami procedury administracyjnej (art. 77 § 1, 80 k.p.a.). Dopiero bowiem prawidłowo sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego spełniający przesłanki normatywne, wynikające zarówno z u.g.n., jak i z przepisów wykonawczych stanowi podstawę do uznania, że dochowane zostały wzorce normatywne. Ponadto, przed wydaniem decyzji organy zastosują art. 10 § 1 k.p.a., w celu zapewnienia realizacji uprawnień procesowych strony. Konkludując, WSA stwierdza, że w kontrolowanej judykacyjnie sprawie organy dokonały naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy administracyjnej. Mając wszystko to na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a., orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku, tj. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a., uwzględniając koszt uiszczonego przez skarżącego wpisu od skargi ([...] zł).