II SA/Kr 968/21

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Magda Froncisz SWSA Jacek Bursa SWSA Paweł Darmoń (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 29 grudnia 2021 r. sprawy ze skargi D. T. i J. T. na decyzję Wojewody z dnia [...] czerwca 2021 r, znak : [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę skargę oddala UZASADNIENIE Decyzją z dnia 28 grudnia 2020 r., nr [...] Starosta [...] orzekł o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu [...] Sp. z o.o. III Sp.k. w W. pozwolenia na budowę budynku handlowego z instalacjami, budowę miejsc postojowych i placów utwardzonych, budowę ogrodzenia i muru oporowego, budowę zbiornika retencyjnego z instalacją kanalizacji deszczowej, budowę zbiornika na nieczystości ciekłe z instalacją kanalizacji sanitarnej, budowę zewnętrznej instalacji oświetleniowej na działce nr [...] położonej w miejscowości I.. Po rozpatrzeniu odwołania wniesionego od tej decyzji przez D. T. i J. T. Wojewoda decyzją z dnia 24 czerwca 2021 r., znak [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W jej uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że zakres uprawnień kontrolnych organu administracji architektoniczno-budowlanej określony został w art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity - Dz.U. 2020.1333 ze zmianami). Tylko w zakresie określonym w tym przepisie, w przypadku stwierdzenia naruszeń, organ administracji może podjąć działania korygujące. Zakresem i przedmiotem inwestycji objętym wnioskiem o pozwolenie na budowę jest budowa budynku handlowego z instalacjami, miejscami postojowymi, placem utwardzonym i towarzyszącą infrastrukturą techniczną, na działce nr [...] w I.. Na terenie objętym inwestycją obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części Gminy A. w zakresie parceli położonych w miejscowości I., zatwierdzony Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w A. z 30.03.2006 r. (Dz. [...]), zmieniony Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w A. z 31.10.2019 r. (Dz.Urz.Woj.[...]), zwany dalej planem. Teren inwestycji zlokalizowany jest terenach zabudowy usługowej: handlu i usług, oznaczonej w planie symbolem 2.1/7 UU, zgodnie z § 30 ustaleń planu, o przeznaczeniu pod zabudowę obiektami handlu detalicznego o powierzchni sprzedaży do 2000 m2, usług, gastronomii, biur, usług różnych, w tym rzemiosła nieprodukcyjnego, z przynależnym zagospodarowaniem terenu. Jak wynika z projektu zagospodarowania, projektowany budynek handlowy (hala sprzedaży o pow. 755 m2), zgodny jest z przeznaczeniem ustalonym w § 30 planu. Ponadto inwestycja spełnia ustalenia § 30 ust. 2 planu w zakresie obowiązujących parametrów zabudowy: Procentu terenów zabudowanych PZ (10% ? 70%), procentu terenów biologicznie czynnych (61% ? 10%), wskaźnika intensywności zabudowy (0,1 ? 1,5%), a także formy i charakteru zabudowy (jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony budynek handlowy o wymiarach 30,28 m x 49,80 m, przykryty dachem dwuspadowym o kącie nachylenia połaci 16°). Od strony zachodniej teren inwestycji sąsiaduje z zabudową usługową (działka odwołujących), od północy z łąkami, od południa z drogą krajową nr [...] [...], od wschodu z zabudowaniami infrastruktury gazowej. Projektowany obiekt zlokalizowany jest w odległości 12,6 m od zachodniej granicy działki i w odległości 59,9 m od istniejącego na działce nr [...] budynku zajazdu należącego do odwołujących i w odległości 9 m od granicy z działką nr [...], zabudowaną urządzeniami infrastruktury gazowej (tereny infrastruktury technicznej gazowej oznaczone w planie symbolem TIG). W granicy z tą działką zaprojektowano mur oporowy i ogrodzenie. Odległość projektowanego budynku od najbliżej zlokalizowanego na działce nr [...] obiektu infrastruktury technicznej wynosi 12,2 m. Zatem inwestycja zgodna jest z przepisami § 12 oraz § 271-273 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2021 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity -Dz.U.2019.1065 ze zmianami), w zakresie wymaganych odległości. Projektowane 40 miejsc postojowych dla samochodów osobowych zlokalizowano w odległości 6 m od granicy działki, zgodnie z § 19 ust. 2 ww. rozporządzenia. Projekt zagospodarowania został zaopiniowany bez uwag przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz uzgodniony pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych przez rzeczoznawcę do spraw sanitarno-higienicznych. Badając zasadność argumentów odwołania wskazano, że zastrzeżenia dotyczące zaprojektowanego układu komunikacji i możliwości połączenia działki nr [...] z drogą publiczną nie mogą zostać uznane za zasadne. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m (§ 14 ust. 1 warunków technicznych). Z akt sprawy wynika, że działka będąca terenem inwestycji ma zapewniony dostęp do drogi publicznej (drogi krajowej nr [...] B.-B. - G.) za pośrednictwem istniejącego zjazdu publicznego, usytuowanego na działce nr [...] i dalej poprzez działkę nr [...] (istniejąca służebność przechodu i przejazdu). Warunki służebności zostały ustalone i opisane w akcie notarialnym rep. A numer [...] - Umowa sprzedaży nieruchomości, następnie wpisane w dziale I - SP księgi wieczystej nr [...] [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w W. dla nieruchomości nr [...], stanowiącej własność inwestora [...]: bezpłatna służebność gruntowa przejścia i przejazdu po działce numer [...] położonej w I. istniejącym zjazdem z drogi krajowej i dalej po działce numer [...] położonej w I. pasem szerokości 7,5 m na odcinku 30 metrów od granicy z działką numer [...], wzdłuż wschodniej granicy działki obciążonej, na rzecz każdoczesnych właścicieli działki numer [...] położonej w I.. Taki zapis o obciążeniu działki odwołujących, figuruje również w Dziale III księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w W.. Analiza części graficznej projektu zagospodarowania (rys. 1, karta nr 13 projektu zagospodarowania zatwierdzonego skarżoną decyzją) wykazała, że projektowany układ komunikacji w zakresie zjazdu na teren inwestycji zawiera się w całości na terenie ustanowionej służebności gruntowej. Podkreślono, że kwestie dotyczące ustanowienia, zmiany czy też zniesienia służebności gruntowej podlegają regulacjom ustawy z 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity - Dz.U.2020.1740 ze zmianami). Służebność gruntowa, w odróżnieniu np. od służebności osobistej, stanowi uprawnienie do korzystania przez każdoczesnego właściciela nieruchomości, na rzecz której została ustanowiona, bez ograniczeń osobowych. Skoro zgodnie z planem miejscowym, właściciel nieruchomości ma prawo do realizacji i świadczenia usług handlu, tego typu służebność jest uprawnieniem do korzystania z niej także dla gości, klientów sklepu itp. Zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt 4 Pb inwestor przełożył oświadczenie zarządcy drogi, t.j Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad z 2 lipca 2020 r. o możliwości połączenia działki nr [...], na której planowana jest budowa budynku handlowego z instalacjami, miejscami postojowymi, placem utwardzonym i towarzyszącą infrastrukturą techniczną, do drogi publicznej, który jest zarazem uzgodnieniem, na podstawie art. 35 ust. 3 ustawy z 21.03.1985 r. o drogach publicznych (tekst jednolity - Dz.U.2020.470 ze zmianami), włączenia ruchu z planowej inwestycji do drogi krajowej (karta nr [...] akt administracyjnych organu i instancji), w którym wskazano, że połączenie to ma się odbywać za pośrednictwem: istniejącego zajazdu usytuowanego w km 35 + 564 strona lewa na działce nr [...] i dalej po terenie działki nr [...] na warunkach ustalonych przez ich właścicieli. Obawy odwołujących co do przepustowości zjazdu nie mają uzasadnienia w obowiązujących przepisach prawa -istniejący zjazd, o parametrach technicznych zjazdu publicznego, uzyskał bowiem pozytywne uzgodnienie zarządcy drogi. Jak dalej wskazano, z uwagi na powyższe ustalenia, organy administracji architektoniczno-budowlanej nie mają uprawnień do kwestionowania prawidłowości zaprojektowanych rozwiązań w zakresie połączenia działki inwestycyjnej z drogą publiczną, zatem również zgłaszane przez odwołujących propozycje zmian układu komunikacji nie mogą mieć zastosowania na obecnym etapie postępowania. Podnoszone przez odwołujących kwestie dotyczące zmian wprowadzanych w treści ustaleń planu, również wykraczają poza właściwość organów administracji architektoniczno-budowlanej i nie mogą stanowić przedmiotu postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Zauważono, że zmiany w ustaleniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dokonane w 2019 r., o których mowa w odwołaniu, nie obejmowały podstawowego przeznaczenia terenów, zatem działka nr [...] w momencie sprzedaży znajdowała się, tak samo jak obecnie, w terenie o przeznaczeniu pod zabudowę usługową i handlową, wobec tego jej dotychczasowy "charakter rolniczy" nie ma dla sprawy znaczenia. Odwołujący sprzedając nieruchomość (teren przedmiotowej inwestycji) i ustanawiając służebność przejazdu i przegonu musiał liczyć się z tym, że w przyszłości ten teren zostanie zagospodarowany zgodnie z ustaleniami planu. W świetle powyższego, zarzut odwołania dotyczący połączenia komunikacyjnego inwestycji uznano za bezzasadny. Odnośnie zarzutu dotyczącego nie uwzględnienia stref ochronnych dla stacji redukcji gazu i sieci gazowej wysokiego ciśnienia, przebiegających m. in. przez działkę nr [...], organ odwoławczy wyjaśnił, że w projekcie zagospodarowania zamieszczono szczegółowe informacje dotyczące lokalizacji istniejących sieci, w tym sieci gazowej wysokoprężnej (W/C DN150 i średnioprężnej Ś/C DN150/50 (karta nr 6 projektu zagospodarowania), wraz z podaniem obowiązujących przepisów Rozporządzenia Ministra Gospodarki z 26.04.2013 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie (tekst jednolity - Dz.U.2013.640 ze zmianami) dotyczących stref kontrolnych (odpowiednio 30 m i 3 m). W projekcie oświadczono, że projektowana inwestycja została uzgodniona pozytywnie z Polską Spółka Gazownictwa Sp z o. o. Oddział Gazowniczy w K. i spełnia wymagania ww. warunków technicznych w odniesieniu do istniejącej infrastruktury gazowej. Zarzut odwołania nie został uwzględniony przez organ. Ponadto organ odwoławczy stwierdził, że projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany jest kompletny, zgodny z przepisami budowlanymi, a także wymaganiami ochrony środowiska, posiada wymagane opinie, uzgodnienia i pozwolenia oraz informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, został sporządzony przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane i legitymujące się aktualnym na dzień opracowania projektu wpisem do właściwej izby samorządu zawodowego, potwierdzonym zaświadczeniami, o których mowa w art. 12 ust. 7 Pb. Ponadto projektanci dołączyli do projektu budowlanego oświadczenie o sporządzeniu go zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Wobec spełnienia wymagań, o których mowa w art. 32 ust. 4 i art. 35 ust. 1 Pb organ I instancji był uprawniony do wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego przedmiotowej inwestycji i udzieleniu inwestorom pozwolenia na jej budowę. Opisaną wyżej decyzję zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie D. T. i J. T., zarzucając jej naruszenie prawa materialnego oraz przepisów postępowania administracyjnego. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji, przekazanie sprawy Wojewodzie celem ponownego rozpoznania odwołania, a także o zasądzenie kosztów postępowania. Podnieśli, że podtrzymują zarzuty przedstawione w odwołaniu dotyczące naruszenia skonkretyzowanych przepisów prawa materialnego (zgłaszane w większej ich części już na etapie postępowania przed organem I instancji), a także zarzucają organowi odwoławczemu nierozpatrzenie tych zarzutów, względnie tylko pobieżne ich rozpatrzenie, co ewidentnie stanowi naruszenie przepisów procedury administracyjnej. W szczególności zarzucili naruszenie następujących przepisów: - art. 5 ust. 1 pkt 9 prawa budowlanego zw. z art. 140 Kc, art. 144 Kc oraz art. 145 Kc oraz - art. 34 ust. 3 pkt 1 lit. d prawa budowlanego, - art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz lit. b prawa budowlanego, - art. 35 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego, - art. 35 ust. 3 i ust. 4 prawa budowlanego, - art. 81 ust. 1 pkt 1 lit. b oraz c prawa budowlanego, a także - §14 art. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz - art. 7, 8, 9, 10, 77 § 1 i 80 Kpa w zw. z art. 140 Kpa oraz art.136 §1 Kpa, - art. 2 i 32 ust. 2 Konstytucji RP, - art. 5 i art. 65 §1 i 2 Kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu skargi zwrócono uwagę na utrudnienia, jakie spotkają skarżących po wybudowaniu objętej decyzją inwestycji w zakresie korzystania ze zjazdu z drogi publicznej. Zdaniem skarżących planowane upublicznienie służebności przebiegającej przez ich działkę nie mieści się w treści tej służebności ustanowionej dla każdoczesnego właściciela nieruchomości, a już nie dzierżawców czy klientów. Odmienna interpretacja treści służebności stanowi nadużycie prawa i w świetle art. 5 Kc nie zasługuje na ochronę prawną, tym bardziej, że przecież działka objęta inwestycją przylega bezpośrednio na długości 60 metrów do drogi krajowej DK52, więc istnieje możliwość dokonania rozwiązań komunikacyjnych bezpośrednio, bez konieczności korzystania ze służebności i ograniczania w ten sposób praw skarżących jako właścicieli. Projekt nie spełnia wymogów z art. 34 ust.3 pkt 1 lit d Prawa budowlanego, gdyż zaprojektowany układ komunikacyjny zawarty w projekcie zagospodarowania działki inwestycyjnej nie koreluje z istniejącą zabudową terenów sąsiednich oraz z §14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, gdyż projektant nic zapewnił dostępu, odpowiedniego do planowanego przeznaczenia i sposobu wykorzystania działki budowlanej oraz budynków i urządzeń naszej nieruchomości, co w świetle przytoczonych powyżej okoliczności faktycznych i prawych nie budzi wątpliwości. Zdaniem skarżących - organ odwoławczy odniósł się do tych zarzutów w sposób formalistyczny stojąc na stanowisku, że skoro GDDKiA pozytywnie zaopiniowała zaprojektowany dostęp do budynku będącego przedmiotem inwestycji, to wszystko jest w porządku, a poza tym ustanawiając służebność skarżący winni się liczyć z usługowym przeznaczeniem sprzedawanej nieruchomości i możliwością wybudowania tam budynków udostępnianych również klientom, wobec czego służebność obejmuje również uprawnienie do przejazdu i przechodu po tej działce dla klientów usługodawcy. Organ odwoławczy nie wziął jednak pod uwagę, że nawet przy takiej interpretacji, z którą skarżący się nie zgadzają, w momencie ustanawiania służebności zakres działalności usługowej na tej działce był znacząco ograniczony rozmiarami budynku, który mógł na niej zostać wzniesiony zgodnie z planem miejscowym i ewentualnie tylko taki zakres działalności może być brany pod uwagę przy interpretacji treści ustanowionej służebności. Wykładnia dokonana przez organ odwoławczy stanowi nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 Kodeksu cywilnego. Ponadto powstaje pytanie czy organ odwoławczy jest właściwym organem przy dokonywaniu wykładni treści oświadczeń woli stron kontraktu. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W piśmie z 8 grudnia 2021 r. skarżący podtrzymali zarzuty skargi wskazując, że obecnie – po oddaniu inwestycji do użytkowania – potwierdziły się ich obawy co do korzystania ze służebności. W szczególności - korzystanie z niej przez dostawców we wczesnych godzinach porannych zakłóca ciszę nocną gości hotelowych na nieruchomości skarżących, generując hałas i wibracje, a duże samochody dostawcze przemieszczają się po ich nieruchomości również w zakresie nieobjętym służebnością. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Na wstępie należy wskazać, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany. Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. z 2020 poz. 1842 ze zmianami) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Wobec braku możliwości przeprowadzenia rozprawy zdalnej, zarządzeniem Przewodniczącej Wydziału z dnia 17 listopada 2021 r. niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 137 z późn. zm.) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.), dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku. Istota sporu w niniejszej sprawie dotyczy zakresu ustanowionej na działce skarżących służebności jako dojazdu do inwestycji będącej przedmiotem postępowania, a także utrudnień związanych z funkcjonowaniem tej inwestycji. Sąd całkowicie podziela ocenę tej kwestii dokonaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Nie budzi wątpliwości ustalenie, że w dziale III księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w W. dla działek nr [...], [...] i [...] wpisana jest bezpłatna służebność gruntowa przejścia i przejazdu po działce numer [...] położonej w I. istniejącym zjazdem z drogi krajowej i dalej po działce numer [...] położonej w I. pasem szerokości 7,5 m na odcinku 30 metrów od granicy z działką numer [...], wzdłuż wschodniej granicy działki obciążonej, na rzecz każdoczesnych właścicieli działki numer [...] położonej w I.. Nieruchomość władnąca czyli działka nr [...] stanowi działkę inwestycyjną. Skarżący jako właściciele działki nr [...] i [...] (nieruchomości obciążonej służebnością) uważają, że tak określony zakres służebności nie obejmuje korzystania z niej przez klientów i dostawców objętego postępowaniem dużego sklepu. Kiedy ustanawiali służebność wraz ze sprzedażą działki nr [...] miała ona charakter rolniczy i skarżący nie mieli obaw co do zakresu korzystania z nieruchomości służebnej. Na skutek zmiany planu miejscowego (o której skarżący nie zostali indywidualnie poinformowani) nastąpiła zmiana przeznaczenia działki inwestycyjnej i obecnie w ramach służebności może przejeżdżać po działce skarżących po kilkadziesiąt, a nawet kilkaset samochodów dziennie. Zarzuty te nie mogą odnieść skutku. Istotą służebności jest możliwość korzystania z nieruchomości obciążonej nie tylko przez każdoczesnego właściciela, ale również przez wszystkie inne osoby, które reprezentują jego prawa i potrzebują dostać się do nieruchomości władnącej – w tym przypadku również klientów czy też dostawców objętego postępowaniem sklepu. Planowane zagospodarowanie działki nr [...] jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zmiana zapisów planu w zakresie tej działki nie musiała być ze skarżącymi konsultowana. Trzeba więc zgodzić się z Wojewodą, że skoro zgodnie z planem miejscowym, właściciel nieruchomości ma prawo do realizacji i świadczenia usług handlu, tego typu służebność jest uprawnieniem do korzystania z niej także dla gości, klientów sklepu i innych osób. Nawet jeżeli w czasie ustanawiania służebności faktyczne wykorzystanie nieruchomości władnącej było odmienne niż planowane obecnie, to nie może być mowy o naruszeniu art. 65 kodeksu cywilnego zawierającego zasady wykładni oświadczeń woli. Natomiast uzgodnienie zarządcy drogi tj. Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad z 2 lipca 2020 r. o możliwości połączenia działki nr [...], na której planowana jest budowa budynku handlowego z instalacjami, miejscami postojowymi, placem utwardzonym i towarzyszącą infrastrukturą techniczną, do drogi publicznej za pośrednictwem: istniejącego zajazdu usytuowanego w km 35 + 564 strona lewa na działce nr [...] i dalej po terenie działki nr [...] na warunkach ustalonych przez ich właścicieli - jest warunkiem koniecznym i wystarczającym do uznania w postępowaniu o pozwolenie na budowę, że inwestycja posiada odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Tym samym, jako nieuzasadniony należy ocenić zarzut naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Również zarzut naruszenia § 14 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie może odnieść skutku. Zgodnie z tym przepisem "Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.". Służebność obejmuje pas szerokości 7,5 m na odcinku 30 metrów, zatem niewątpliwie przekracza wymagane rozporządzeniem 3 metry. Wskazywane w piśmie z 8 grudnia 2021 r. utrudnienia po oddaniu przedmiotowej inwestycji do użytku mają charakter cywilnoprawny i nie są objęte postępowaniem w zakresie pozwolenia na budowę. Zarówno kwestie zakłócania ciszy nocnej, jak i korzystania z nieruchomości skarżących również poza zakresem ustanowionej służebności mogą świadczyć o naruszaniu własności skarżących – którzy zresztą w skardze zarzucają naruszenie art. 140, 144 i 145 kodeksu cywilnego. Tego typu zachowania podlegają przepisom prawa cywilnego, a ochrony własności można dochodzić przed sądami powszechnymi. Również przed tym sądem można podnosić kwestię naruszenia zasad współżycia społecznego w zakresie podnoszonego przez D. i J. T. naruszenia art. 5 kodeksu cywilnego. Zarzut wybudowania większej liczby miejsc parkingowych niż to przewidziano w projekcie nie podlega kontroli organu administracji architektoniczno – budowlanej, ani też kontroli Sądu w tej sprawie. Kwestie ewentualnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego należą do kompetencji organów nadzoru budowlanego. Sąd nie dopatrzył się również naruszeń art. 34 i 35 ustawy Prawo budowlane. Zatwierdzony projekt ma wszystkie wymagane tymi przepisami elementy, a ich prawidłowość nie budzi wątpliwości. Organy obu instancji wyjaśniły również kwestię stref ochronnych stacji redukcji gazu i sieci gazowej, a pismo PGNIG z 12 października 2020 r. wskazuje na warunki, jakie należy zachować przy prowadzeniu prac. Nieuzasadniony jest zarzut naruszenia praw skarżących przez budowę ogrodzenia wzdłuż granicy działki [...] z należącą do skarżących działką [...], do której mieli faktyczny dostęp przez działkę objętą inwestycją. Właściciel nieruchomości ma prawo ją ogrodzić, a skoro dostęp działki skarżących do drogi publicznej przez nieruchomość inwestycyjną nie przybrał formy służebności bądź też innej prawem chronionej formy, a miał jedynie charakter faktyczny, to nie podlega ochronie – w szczególności zaś ochronie w postępowaniu o pozwolenie na budowę. W żaden sposób nie może być tu mowy o naruszeniu art. 145 kodeksu cywilnego, w którym mowa jest o warunkach ustanowienia służebności. Skarżący mogą domagać się ustanowienia takiej służebności, jednak zdecydowanie wykracza to poza granice kontrolowanej sprawy administracyjnej. W tym kontekście art. 5 ust. 1 pkt 9 prawa budowlanego nie ma w tym zakresie zastosowania. Sąd nie dopatrzył się w kontrolowanym postępowaniu naruszanie przepisów prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania. W szczególności w zaskarżonej decyzji wyjaśniono wszystkie istotne okoliczności sprawy, a organ odwoławczy odniósł się kolejno do zarzutów odwołania wyjaśniając dlaczego uznaje je za nieuzasadnione. Dlatego skargę należało oddalić, na podstawie art. 151 p.p.s.a.