II SA/Bd 860/08

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Jarzembski Sędziowie: Sędzia WSA Grażyna Malinowska-Wasik Sędzia WSA Anna Klotz (spr.) Protokolant Katarzyna Kloska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 grudnia 2008r. sprawy ze skargi [...] w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2008 r. nr SKO-[...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. UZASADNIENIE II SA/Bd 860/08 Uzasadnienie I. Sp. z o.o. w I. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w B. skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] sierpnia 2008 r. nr [...] utrzymującą w mocy na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 98 a, ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz art. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r., Nr 79, poz. 896 ze zm.) decyzję Prezydenta Miasta I. z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...]. Z akt sprawy wynika, że Prezydent Miasta I. decyzją z dnia [...] października 2005 r. nr [...] zatwierdził podział nieruchomości położonej w I. w rejonie ulic: E. P., J., C. karta mapy 76, polegającego na podziale : - działki geodezyjnej o nr ewidencyjnym [...] na działki nr [...] i nr [...] - działki geodezyjnej o nr ewidencyjnym [...] na działki [...] i nr [...] - działki geodezyjnej o nr ewidencyjnym [...] na działki [...], nr [...] i nr [...]. Powyższa decyzja o podziale stała się ostateczna w dniu [...] października 2005 r. W uzasadnieniu decyzji określono, że projektowany podział ma na celu wydzielenie działek, które mogą stanowić oddzielne nieruchomości i umożliwienie zagospodarowania terenu zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Inowrocławia zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej I. Nr [...] z dnia [...] stycznia 1999 r. (Dz. Urz. Województwa [...] z dnia [...] kwietnia 1999 r., Nr [...], poz. [...]). W uwagach do decyzji zatwierdzającej podział organ zawarł informację o tym, że w wyniku powyższego podziału nieruchomości może wzrosnąć jej wartość, Prezydent na podstawie art. 98 a ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603) może ustalić z tego tytułu w drodze decyzji opłatę adiacencką i żądać jej zapłaty w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna. Rzeczoznawca majątkowy M. K. w dniu [...] grudnia 2005 r. sporządził operat szacunkowy dla nieruchomości objętych powyższym podziałem. Wartość nieruchomości przed podziałem została oszacowana na [...] zł, natomiast po podziale na [...] zł. Wzrost wartości określono na [...] zł, co posłużyło do określenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł, stanowiącej 50 % stawkę ustaloną w oparciu o § 1 pkt 1 uchwały Rady Miejskiej nr [...] z dnia [...] czerwca 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłat adiacenckich (Dz. Urz. [...] Nr [...], poz. [...]). W dniu [...] maja 2006 r. Prezydent Miasta I. uchylił w trybie art. 132 § 1 Kpa decyzję z dnia [...] kwietnia 2006 r. z uwagi na naruszenie art. 10 kpa, gdyż spółka nie była poinformowana o sporządzeniu operatu szacunkowego. Kolejny operat szacunkowy został sporządzony na dzień [...] czerwca 2006 r. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenkiej została poprzedzona rozprawą z udziałem stron postępowania i rzeczoznawców. Rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości przed podziałem na kwotę [...] zł, natomiast po jej podziale na łączną kwotę [...] zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł. Na tej podstawie w dniu [...] listopada 2006 r. została ustalona opłata adiacencka w wysokości [...] zł. W wyniku wniesionego odwołania przez spółkę, decyzją z dnia [...] lutego 2007 r. powyższa decyzja organu I instancji została uchylona, a sprawę przekazano do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, z uwagi na błędne ustalenie w operacie daty stanu nieruchomości przed i po podziale. Operat nie określał stanu nieruchomości w dacie podziału nieruchomości. Nadto organ II instancji zakwestionował użytą terminologię w materiale porównawczym "budownictwo mieszkaniowe rodzinne", jako pojęcie niezrozumiałe i nie ujęte w symbolice funkcji określonych w miejscowych planach. W dniu [...] kwietnia 2008 r. został sporządzony kolejny operat szacunkowy przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego. Wartość nieruchomości przed podziałem została oszacowana na kwotę [...] zł, a po podziale na [...] zł .Spółce zapewniony został czynny udział w postępowaniu na podstawie art. 10 kpa. Ww. piśmie z dnia [...] maja 2008 r. Spółka zawarła stanowisko w sprawie i zastrzeżenia do operatu szacunkowego. W dniu [...] czerwca 2008 r. została przeprowadzona rozprawa administracyjna w sprawie z udziałem stron postępowania i rzeczoznawców. Całe postępowanie zostało zakończone decyzją administracyjną w dniu [...] lipca 2008r. nr [...] o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji zawarł stanowiska i wnioski stron z rozprawy administracyjnej. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż do porównania przyjęto nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, a pomocniczo również nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w celu zobrazowania tendencji cenowej na danym rynku. Zawarte zostało również stanowisko rzeczoznawcy, że wzrost wartości nieruchomości wystąpił tylko przy podziale geodezyjnym nieruchomości stanowiącej działkę nr [...]. W stosunku do pozostałych nieruchomości nie nastąpił wzrost. Organ I instancji odniósł się do stanowiska strony skarżącej zawartego w piśmie z dnia [...] maja 2008 r., iż na terenie mini osiedla rzeczoznawca nie uwzględnił faktu pozostawienia terenu pod plac zabaw oraz tego, że podział miał na celu określenie udziałów w nieruchomości wspólnej. Organu odnosząc się do powyższych argumentów strony stwierdził, że na dzień podziału nieruchomości nie istniało mini osiedle, było ono w trakcie budowy, co obrazują zdjęcia. Nadto ustawa nie określa celu w jakim dokonywany jest podział i nie przewiduje z tym związanych zwolnień z opłaty adiacenckiej. W piśmie z dnia [...] lipca 2008 r. I. Sp. z o.o. wniosła odwołanie, w którym zarzuciła postępowaniu zakończonemu powyższą decyzją organu I instancji przewlekłość, przyjęcie jako materiału porównawczego nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, gdy tymczasem przedmiotem wyceny były nieruchomości przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne. Nadto zdaniem spółki wartość całej nieruchomości nie uległa zmianie, gdyż rzeczoznawca ustalił, że nie wzrosła wartość działek nr [...] i [...]. Rzeczoznawca powinien uznać, że wartość tych działek zmniejszyła się, a w konsekwencji tego wartość całej nieruchomości po podziale nie uległa zmianie. Zdaniem strony skarżącej rzeczoznawca wbrew uwagom Kolegium ocenił stan nieruchomości przed i po podziale bez uwzględnienia treści § 41 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Strona zarzuciła, że sporządzony operat w formie tabelarycznej jest nieczytelny. Wątpliwości budzą zapisy dotyczące dat zawartych na stronie 14 i 15, jako datę transakcji wykazano 3 kwietnia 2008 r. Zdaniem spółki zwłoka w wydaniu decyzji doprowadziła do ustalenia wyższej opłaty adiacenckiej w stosunku do tej ustalonej w decyzji z dnia [...] kwietnia 2006 r. Strona powołała się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 kwietnia 2007 r. SK 19/2006 oraz na nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami, na skutek której uległa zmniejszeniu stawka procentowa opłaty adiacenckiej do 30%, a czego nie uwzględnia decyzja organu I instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. nie uwzględniło odwołania. Odnosząc się do zarzutu przewlekłości postępowania organ II instancji powołał się na ograniczenia nałożone na organ w związku z ustawą o zamówieniach publicznych. Odnosząc się do materiału porównawczego organ odwoławczy stwierdził niezasadność zarzutów. W operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2008 r. rzeczoznawca przyjmując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wytypował trzy nieruchomości (nr 2, 47, 118), najbardziej podobne do wycenianej ze zbioru nieruchomości o przeznaczeniu pod budownictwo wielorodzinne i porównał je z nieruchomością wycenianą stosując odpowiednie poprawki co jest zgodne w ocenie organu odwoławczego z rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) oraz ze standardami zawodowymi dotyczącymi wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Nadto organ dodał, że rzeczoznawca zajął stanowisko na rozprawie administracyjnej z udziałem spółki. Organ odwoławczy odpierając zarzut niezastosowania stawki 30% przy ustalaniu opłaty adiacenckiej powołał się na art. 98 a ust. 1 a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który nakazuje stosować stawkę procentową z dnia ostateczności decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2008 r. nr [...] I. Sp. z o.o. w I. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w B., w której zażądała jej uchylenia. W skardze, tak jak w odwołaniu od decyzji organu I instancji, Spółka zarzuciła przewlekłość postępowania, które przyczyniło się do wzrostu ustalonej opłaty adiacenckiej o ok. 50%. Nadto dodała, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bydgoszczy nie odniosło się do celu podziału oraz argumentów spółki co do funkcjonowania podzielonych nieruchomości jako całości w postaci mini osiedla z placem zabaw, a decyzja organów ustalająca opłatę adiacencką powinna uwzględniać 30% stawkę wprowadzoną nowelą do ustawy o gospodarce nieruchomościami. W udzielonej odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w B. zważył, co następuje: Sąd administracyjny posiada uprawnienia kontrolne, które polegają na ocenie czy zaskarżona decyzja jest zgodna z przepisami prawa materialnego oraz przepisami prawa proceduralnego. Powyższe znajduje odzwierciedlenie w z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej dokonywaną pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Katalog spraw przewidzianych do kontroli sądowej zawarty został w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd badając niniejszą sprawę w zakresie swoich kompetencji nie dostrzegł naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania, które mogłyby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przedmiotem rozpoznawanej sprawy jest ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania podziału nieruchomości na wniosek właściciela (tzw. opłaty adiacenckiej). Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania decyzji - jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Mając przywołane powyżej brzmienie przepisu należy wskazać, iż w ocenie Sądu zasadnie organy obu instancji uznały, iż w przedmiotowej sprawie ziściły się wszystkie materialnoprawne - wynikające z powyższego przepisu - przesłanki do nałożenia na stronę skarżącą opłaty adiacenckiej. Bezspornym jest, iż Prezydent Miasta I. decyzją z dnia [...] października 2005 r. nr [...] zatwierdził podział nieruchomości położonej w I. w rejonie ulic: E. P., J., C., karta mapy 76, polegającego na podziale : - działki geodezyjnej o nr ewidencyjnym [...] na działki nr [...] i nr [...] - działki geodezyjnej o nr ewidencyjnym [...] na działki [...] i nr [...] - działki geodezyjnej o nr ewidencyjnym [...] na działki [...], nr [...] i nr [...]. Powyższa decyzja o podziale stała się ostateczna w dniu [...] października 2005 r. Organ ustalił opłatę adiacencką w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Fakt prowadzenia postępowania przez ponad dwa lata nie zwalniał zatem organu z możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy wypowiedział się, że wzrost wartości nieruchomości wystąpił tylko przy podziale geodezyjnym nieruchomości stanowiącej działkę nr [...]. W stosunku do pozostałych nieruchomości nie nastąpił wzrost. Stanowisko powyższe zawarte zostało we wnioskach końcowych i uzasadnieniu wyniku zawartym na stronie 17 operatu szacunkowego. Przedmiotem rozpoznawanej sprawy jest prawidłowość ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Sąd nie ocenia zatem sprawy w zakresie stanowiska strony skarżącej co do zmniejszenia wartości nieruchomości w stosunku do działek nr [...] i [...]. Każda z działek: nr [...] oraz nr [...] i [...] była przedmiotem oddzielnego podziału i nie może zatem być traktowana zgodnie z sugestią strony skarżącej jako całość w formie tak zw. mini osiedla. W trakcie postępowania administracyjnego dokumentacją fotograficzną zostało utrwalone, że tzw. mini osiedle nie istniało jako całość w dniu podziału nieruchomości stanowiących działki nr [...] oraz nr [...] i [...], a było dopiero w trakcie realizacji. Nie uzasadniony pozostaje również zarzut naruszenia przez organ § 41 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Przepis ten stanowi, że przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ust. 1 ustawy, określa się wartość według stanu nieruchomości przed podziałem i po jej podziale, a ceny - na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Przepis § 40 ust. 1 stosuje się odpowiednio. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (ust. 2). Stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (ust. 3). Rzeczoznawca majątkowy na stronach od 11 do 17 zastosował się do powyższego przepisu. Sporządzony operat szacunkowy odpowiada treści § 56 ust. 1 powyższego rozporządzenia, który to stanowi, że w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Nadto rzeczoznawca kwotę wartości nieruchomości wyraził w pełnych złotych (ust. 2). W operacie szacunkowym zamieścił także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (ust. 3). Dołączył do operatu szacunkowego istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (ust. 4). Rzeczoznawca wyciąg, o którym mowa w art. 158 ustawy, zamieścił na początku operatu szacunkowego. Kwestionowana data przez skarżącą [...] kwietnia 2008 r. jest datą określenia wartości. W ocenie Sądu operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę jest czytelny. Przepisy nie określają formy operatu. Może być on sporządzony w formie tabelarycznej. Ważne jest natomiast, aby znalazły się w nim elementy zawarte w § 56 rozporządzenia. Rzeczoznawca jako materiał porównawczy przyjął nieruchomości przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne (str. 10 operatu szacunkowego). W rozpoznawanej sprawie istniała uchwała rady gminy, o której mowa w przywołanym powyżej art. 98a ust. 1 ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W przedmiotowej sprawie jest nią uchwała w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałych w wyniku podziału. Co prawda przedmiotowa uchwała została podjęta w oparciu o nieobowiązującą już obecnie treść art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i określała stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości wyższej niż pozwala na to obecnie przepis art. 98a ust. 4 omawianej ustawy, jednakże nie oznacza to, iż uchwała ta nie mogła stanowić podstawy ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Wynika to wprost - jak słusznie uznały organy obu instancji - z treści art. 98a ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązującego od dnia 22 października 2007 r. W pierwszej kolejności wyjaśniając wątpliwości wynikające z owej zmiany przepisów ustawy wskazać należy, iż do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 173, poz. 1218) rada gminy najpierw na podstawie art. 98 ust. 4, a następnie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami uprawniona była do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej w wysokości nie większej niż 50 % różnicy wartości nieruchomości. Dopiero przywołana wyżej ustawa nowelizująca obowiązująca w mającym w sprawie zakresie od dnia 22 października 2007 r. wprowadziła poprzez art. 1 pkt 38 lit. a) zmianę zezwalając radzie gminy na ustalenie stawki procentowej opłaty adiacenckiej w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Jednakże ustawodawca obniżając wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, ustalił jednocześnie zasady jej naliczania w stosunku do nieruchomości, których podziału dokonano przed wejściem w życie obniżonej stawki. Zgodnie z treścią zdania pierwszego dodanego ust. 1a art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki opłaty adiacenckiej. Zdanie drugie powyższego przepisu stanowi natomiast, iż do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Jak wynika z akt sprawy decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości spółki stała się ostateczna [...] października 2005 r. Bezspornym również jest, iż w dacie tej obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w I. z dnia [...] czerwca 2004 r., Nr [...] określająca 50 % wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, która zgodna była z obowiązującym wówczas brzmieniem art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mając powyższe na uwadze należy wskazać, iż w omówionym wyżej zakresie zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z obowiązującym prawem. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami art. 151- 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wydanego na podstawie art. 159 tej ustawy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy majątkowego jest wybór właściwego podejścia i techniki szacowania nieruchomości - art. 154 ust. 1 ustawy. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego - art. 156 ust. 1 u.g.n. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed budową urządzeń infrastruktury technicznej i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po budowie tych urządzeń, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 - art. 156 ust. 3 ustawy. Niewątpliwie rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, gdyż organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości opłaty adiacenckiej decyduje organ. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 k.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organy administracji jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego. W rozważanej sprawie operat szacunkowy rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu [...] kwietnia 2008 r. Był to kolejny już operat. W ocenie Sądu nie zasługuje na uznanie zarzut skarżących podniesiony przeciwko uchwale Rady Miejskiej I. nr [...] z dnia [...] czerwca 2004 r. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia [...] czerwca 2004 r. nr [...], poz. [...] z uwagi na okoliczność, że ustalona w tej uchwale stawka procentowa opłaty adiacenckiej został wydana na podstawie art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż przepis ten został na mocy wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 kwietnia 2007 r. SK 19/2006 uznany za niekonstytucyjny. W powyższym wyroku Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 98 ust. 4 w związku z art. 145 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543, z 2001 r. Nr 129, poz. 1447 i Nr 154, poz. 1800, z 2002 r. Nr 25, poz. 253, Nr 74, poz. 676, Nr 113, poz. 984, Nr 126, poz. 1070, Nr 130, poz. 1112, Nr 153, poz. 1271, Nr 200, poz. 1682 i Nr 240, poz. 2058, z 2003 r. Nr 1, poz. 15, Nr 80, poz. 717, 720 i 721, Nr 96, poz. 874, Nr 124, poz. 1152, Nr 162, poz. 1568, Nr 203, poz. 1966 i Nr 217, poz. 2124 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 39, Nr 19, poz. 177, Nr 91, poz. 870 i Nr 92, poz. 880), w brzmieniu obowiązującym od dnia 15 lutego 2000 r. do dnia 21 września 2004 r.: a) jest zgodny z art. 32 ust. 1, art. 64 ust. 3, art. 88, art. 168 i art. 217 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, b) jest niezgodny z art. 2 w związku z art. 84 Konstytucji przez to, że narusza zasadę ochrony zaufania jednostki do państwa i stanowionego przez nie prawa. Trybunał stwierdził w uzasadnieniu wyroku, że: "Art. 98 ust. 4 powinien być rozumiany w taki sposób, że zainteresowany ponosi opłatę pod warunkiem, że uchwała ustalająca stawki opłaty weszła w życie przed dokonaniem podziału nieruchomości, a wysokość opłaty ustalana jest zgodnie ze stawką obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Przy takiej wykładni zaskarżonego przepisu nie ma podstaw do stwierdzenia jego niezgodności z Konstytucją". Przenosząc powyższą wykładnię Trybunału Konstytucyjnego na grunt rozpoznawanej sprawy należy stwierdzić, że orzeczona niekonstytucyjność art. 98 ust. 4 w zw. z art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z art. 2 w zw. z art. 84 Konstytucji nie miała wpływu na wynik sprawy. Uchwała bowiem ustalająca stawki opłaty weszła w życie przed dokonaniem podziału nieruchomości, a wysokość opłaty ustalona została zgodnie ze stawką obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Z uwagi na powyższe na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji wyroku.