II SA/Wr 420/18

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Sędzia WSA Anna Siedlecka (spr.) Protokolant: Krzysztof Erbel po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia (...) marca 2018 r. nr SKO (...) w przedmiocie przekształcenia udziałów w prawie użytkowania wieczystego w udziały w prawie własności do nieruchomości gruntowej oraz ustalenie opłaty z tytułu przekształcenia I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. na rzecz strony skarżącej kwotę 680 (słownie: sześćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. UZASADNIENIE Decyzją z dnia (...) marca 2018 r. Nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W., po rozpatrzeniu odwołania B. S. – Ż. i S. Ż. od decyzji Prezydenta W. z dnia (...) lutego 2018 r. (znak: (...) (...)), orzekającej o przekształceniu udziałów w prawie użytkowania wieczystego w udziały w prawie własności do nieruchomości gruntowej, położonej we W. przy ul. K. (...), oznaczonej geodezyjnie jako działka gruntu nr (...), (...), obręb S.M., o pow. (...) m² ( KW nr (...)), uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że Prezydent W. dokonał przekształcenia udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu w udziały w prawie własności opisanej wyżej nieruchomości i ustalił z tego tytułu opłaty. W podstawie prawnej powołał przepisy art. 1, art. 2, art. 3 ust.1 pkt 2, art. 4 ust. 1 i 2, art. 5a i art. 8 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz uchwałę Rady Miejskiej W. Nr (...) z dnia (...) listopada 2011 r. w sprawie udzielenia bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w postępowania prowadzonych na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Od opisanej wyżej decyzji odwołanie wnieśli B. S. – Ż. i S. Ż., zarzucając naruszenie przepisów postępowania. Podniesiono, że operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę na zlecenie Gminy W. nie posiada przymiotu aktualności i rzetelności, z uwagi na brak wiarygodnej inwentaryzacji lokali. Podniesiono także, że powierzchnia działki jest mniejsza niż przyjęto do szacowania. Wskazano, że organ I instancji pomija sprawę wpływu rzeczywistej powierzchni działki gruntu na ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego wartość prawa własności i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Ponadto uzasadnienie decyzji – w części wskazanej w zarzucie nr 3 – mija się z prawdą, bowiem strony informowały w trakcie postępowania o nieprawidłowościach. Okoliczność ta miała miejsce przy czynnościach okazania przez geodetę granic działki w dniu 4 stycznia 2018 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpatrując sprawę od nowa, przywołało szeroko przepisy obowiązujące w tym przedmiocie. Organ odwoławczy stwierdził, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż użytkownikami wieczystymi, w dniu wejścia w życie przepisów u.p.u.p.w., czyli w dniu 13 października 2005 r. były osoby fizyczne. Współużytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej powstało w związku z przeniesieniem, na rzecz osób fizycznych, udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jako prawa związanego z własnością wyodrębnionych lokalowych mieszkalnych oraz jednej nieruchomości lokalowej wykorzystywanej na inne cele niż mieszkaniowe. Przy tym dominującą funkcją zabudowy nieruchomości gruntowej jest zabudowa mieszkaniowa. Wobec powyższego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości możliwe jest przy zastosowaniu regulacji zawartej w przywołanych przez organy przepisach ustawy. Stosownie do art. 4 ust. 1 u.p.u.p.w., osoba na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tyt. tego przekształcenia. Opłatę ustala się w decyzji, zaś do jej ustalenia stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Według art. 4 ust. 13 u.p.u.p.w., jeżeli nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności była dokonywana aktualizacja opłaty rocznej z tyt. użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty z tyt. przekształcenia przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji. Jako pierwszy - w ocenie Kolegium błąd - organ I instancji poczynił, nie wyjaśniając, w jakiej dacie dokonana była ostatnia aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości. Jeśli nie są spełnione warunki wskazane przez ustawodawcę w przywołanym przepisie art. 4 ust. 13 u.p.u.p.w., wówczas wartość nieruchomości określona jest z uwzględnieniem operatu szacunkowego, sporządzonego na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Zasady dokonywania wyceny wskazane zostały w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami (dział IV rozdział I) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w spr. wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Tylko operat sporządzony zgodnie z przepisami powołanych aktów prawnych może stanowić podstawę wiarygodnych i rzetelnych ustaleń co do wartości nieruchomości, zarówno w odniesieniu do prawa własności, jak i prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Dowód z operatu szacunkowego, w ramach klasyfikacji środków dowodowych opinia biegłego. Zatem organy administracji publicznej mają obowiązek ocenić, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Obowiązkiem organu administracji publicznej także organu odwoławczego rozpatrującego zarzuty powołane w powołaniu, jest ocena, czy operat szacunkowy jest należycie uzasadniony, w szczególności czy nie doszło do pominięcia normy materialnoprawnej z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w zw. z art. 4ust. 3 rozporządzenia. Opinia biegłego powinna zatem zawierać takie uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków. Organ nie może, co prawda wkraczać w merytoryczną "zasadność" opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, jednak powinien dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, czy nie zawiera on braków i nieścisłości. W rozpoznawanej sprawie organ I instancji nie dokonał oceny określającego wartości nieruchomości w dniu 20 listopada 2017 r. i złożonego w organie I instancji w dniu 24 listopada 2017 r. , przyjmując – zdaniem Kolegium – bezkrytycznie wartość ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego. Niewywiązanie się z powyższych obowiązków przez organ I instancji stanowi naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Organ odwoławczy stwierdził, że biegły w sporządzonym operacie zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zdaniem Kolegium, ze sporządzonego operatu szacunkowego wynika, że wyceniana nieruchomość położona jest na obszarze objętym planem miejscowym północnej części obszaru S.M. – rejon Uniwersytet W.. Jednak w wykazie odnotowanych transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych rzeczoznawca wskazał nie tylko nieruchomości objęte miejscowym planem, ale także wyłącznie objęte studium. Ponadto "inna cechą" cenotwórczą, w myśl def. art. 4 ust. 16 u.g.n. jest powierzchnia nieruchomości. Wobec tego próbka reprezentatywna transakcji dobranych w związku z ustaleniem wartości nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem prawa użytkowania wieczystego, powinna charakteryzować się powierzchnią możliwie najbardziej zbliżoną do wycenianego gruntu. Tymczasem, jak zarzuca Kolegium, w rozpatrywanej sprawie zasada ta nie została zachowana. Rzeczoznawca przyjął bowiem próbkę reprezentatywną siedmiu transakcji nieruchomości, zaś do porównań wybrał trzy. Niemal wszystkie nieruchomości przyjęte w próbce reprezentatywnej charakteryzowały się kilkukrotnie większą powierzchnią od powierzchni wycenianego gruntu ( pow. 425 m²). Wobec tego Kolegium stwierdziło, że mogło to zdeformować wynik wyceny. Przedstawione powody spowodowały, że organ odwoławczy uznał, iż sporządzony operat szacunkowy został wykonany w sposób naruszający przepisy prawa, a w szczególności art. 4 ust. 16 u.g.n. i wobec tego nie może stanowić dowodu w sprawie Przytaczając fragmenty operatu (na str. 15 i str. 16), Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, że biegły powinien dokonać porównania nieruchomości podobnych według kryteriów wskazanych w art. 4 pkt 16 u.g.n., a nie według kryterium osiągniętej ceny. Dodatkowo w operacie nie przedstawiono sposobu wyliczenia wartości udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości. Co prawda na str. 10-12 operatu opisano reguły, według których następuje obliczenie wartości tego prawa a na str. 2-3 i 24-126podano już wyniki końcowe. Nie przedstawiono natomiast stosownych wyliczeń matematycznych, co uniemożliwia sprawdzenie poprawności podanych wyników ( § 55 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Organ wskazał, że upływ czasu w przypadku wyceny prawa użytkowania wieczystego na potrzeby określenia opłaty z tyt. przekształcenia praw rzeczowych, ma znaczenie. Na wartość prawa użytkowania wieczystego wpływ ma bowiem liczba niewykorzystanego okresu tego prawa. W rozpatrywanej sprawie, uwzględniając datę sporządzenia wyceny (20 listopada 2017 r.) SKO zauważyło, że rzeczoznawca określił liczbę lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego. W dacie orzekania przez organ I instancji, liczbę lat niewykorzystanego czasu użytkowania wieczystego określały już zupełnie inne okresy. Zmiana danych służących wyliczeniu wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wymagała odpowiedniego zaktualizowania operatu szacunkowego. Organ I instancji wydając zaskarżone rozstrzygnięcie przyjął, że operat szacunkowy przedstawiał aktualną, w dacie wydania rozstrzygnięcia, wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Wobec tego w ocenie Kolegium opłata z tyt. przekształcenia została ustalona poszczególnym współużytkownikom wieczystym w nieprawidłowej wysokości. Kolegium podkreśliło ponadto, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zamieszczono rozstrzygnięcia wykraczające poza dopuszczalny zakres władczego rozstrzygania w sprawie i w istocie pozbawione podstawy prawnej. Do takich rozstrzygnięć należy zaliczyć stwierdzenie: "Opłata za przekształcenie, należna od właścicieli lokali nr: (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) i lokalu mieszkalnego nr (...) płatna jest w dniu następującym po dniu kiedy niniejsza decyzja stanie się ostateczna, na konto bankowe Gminy W. w banku (...) S.A. we W.nr (...)." Odnosząc się do zarzutu odwołujących, że operat został sporządzony w 2015 r., przez co nie posiada cech aktualności i rzetelności oraz, że przy wycenie nieruchomości gruntowej jako powierzchnię działki nr (...), przyjęto 0,0455 ha, gdy powierzchnia ta wynosi 0,0425ha, organ odwoławczy nie podzielił tych zarzutów. Dowodem był bowiem operat sporządzony w dniu 20 listopada 2017 r. a powierzchnia działki zarówno w operacie jak i decyzji przyjęta została o właściwej powierzchni 0,0425 ha. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu złożył M. M., zarzucając: 1. naruszenie jego prawa oraz interesu prawnego (jak i pozostałych uczestników postępowania) w przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a przez to działanie na jego szkodę, 2. naruszenie art. 7, art.77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., poprzez błędne przyjęcie, że organ I instancji - nie ustalił i nie wyjaśnił wszystkich okoliczności istotnych przed wydaniem decyzji, nie zebrał i nie rozpatrzył materiału dowodowego ( gdy żaden z właścicieli nie kwestionował operatu ), nie ocenił całokształtu materiału dowodowego oraz tego, że okoliczność ustalenia opłaty nie została należycie udowodniona, w sposób nienależyty uzasadnił swoje rozstrzygnięcie. 3. naruszenie art. 4.16 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 6, 7, 8, 10, 77 § 1, 15 i 107 § 3 k.p.a., na skutek nieuzasadnionego przyjęcia, że operat z dnia 20 listopada 2017 r. nie spełnia wymogów ustawowych oraz art. 84 § 1 k.p.a., poprzez zaniechanie wystąpienia przez organ odwoławczy do rzeczoznawcy autora operatu, by wyjaśnił wątpliwości Kolegium co do operatu; naruszenie art. 6 k.p.a. poprzez przyjęcie że decyzja organu I instancji narusza art. 107 § 3 k.p.a., gdy tymczasem zawiera wszystkie elementy prawnie wymagane, 4. naruszenie art. 7, art.77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a., poprzez błędne przyjęcie, że opłata z tyt. przekształcenia została obliczona w nieprawidłowej kowcie. Całkowicie uszło uwadze składu orzekającego Kolegium, że operat zawierał opłatę ustaloną na rok 2017 i na rok 2018, w zależności w jakiej dacie wydana zostanie decyzja. Decyzja organu I instancji zawiera właściwe zatem przyjęcie wielkości ceny tej nieruchomości z 2018 r. Wobec przedstawionych zarzutów skarżący wniósł: 1. o uchylenie zaskarżonej decyzji Kolegium i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia temu organowi, 2. stwierdzenie, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył,co następuje: W wyniku analizy akt sprawy Sąd stwierdził, że skarga jest uzasadniona. Zaskarżone rozstrzygnięcie narusza bowiem reguły procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z art. 145 § 1 p.p.s.a., stwierdzenie tego rodzaju naruszenia prawa uzasadnia uwzględnienie skargi. Na wstępie należy wskazać, że zgodnie z brzmieniem art.138 § 2 k.p.a., który to przepis formalny został powołany jako podstawa prawna zaskarżonej decyzji, uchylającej orzeczenie organu I instancji, organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Przepis ten zatem wymaga, aby organ odwoławczy wykazał w sposób przekonywujący, że w sprawie nie poczyniono wystarczających i wymaganych ustaleń, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Tylko w przypadku zaistnienia tej przesłanki organ odwoławczy może wydać decyzję kasacyjną tj. uchylić zaskarżoną decyzję organu I instancji i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania. W innych przypadkach k.p.a. wymaga wydania decyzji merytorycznej tj. albo utrzymania decyzji organu I instancji w mocy, albo jej uchylenia i albo orzeczenia co do istoty sprawy albo umorzenia postępowania w sytuacji zaistnienia takich podstaw. Z tymi uregulowaniami koresponduje art. 136 k.p.a. wprowadzający obowiązek przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, ewentualnie zwrócenie się o to do organu I instancji tj. zlecenie mu wykonania takich czynności. Tymczasem w niniejszej sprawie organ odwoławczy nie uzasadnił w prawidłowy sposób okoliczności sprawy, jakie mają oznaczać spełnienie wyżej opisanych przesłanek z art.138 § 2 k.p.a., a więc co do tego, że decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Rozstrzygając sprawę, organ II instancji powziął wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez zakwestionowanie przyjętych nieruchomości do porównania, braku bardzo wyliczenia matematycznego ustalonych wartości a ponadto poprzez przyjęcie wyceny dokonanej na 2017 r. a nie z 2018 r. oraz, że brak jest w uzasadnieniu decyzji informacji o tym, kiedy była dokonana ostatnia aktualizacja nieruchomości, a także zawarcie w jej treści postanowień niedopuszczalnych. Z takiego stanowiska wynika, iż w tym względzie organ odwoławczy nie odwołał się do istotnych braków postępowania dowodowego, tj. takich których nie mógłby usunąć w dodatkowym postępowaniu dowodowym w drugiej instancji. Organ odwoławczy zakwestionował ocenę prawną organu I instancji i dokonał własnej oceny prawnej bez wskazania na istotne braki w zakresie postępowania dowodowego w wyżej opisanym znaczeniu. Dopuszczalność zakończenia postępowania odwoławczego kasacyjnie wymaga wykazania naruszenia przepisów postępowania, którego następstwem jest niewyjaśnienie podstawowych okoliczności stanu faktycznego sprawy - zgromadzenia niezbędnych dowodów, bez którego nie można sprawy rozstrzygnąć. Organ odwoławczy może wydać decyzję kasacyjną i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia, gdy postępowanie w I instancji zostało przeprowadzone z rażącym naruszeniem norm prawa procesowego, a zatem gdy: organ I instancji w ogóle nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego, postępowanie wyjaśniające zostało co prawda przeprowadzone, ale w rażący sposób naruszono w nim przepisy procesowe uniemożliwiając wydanie rozstrzygnięcia. W katalogu tym nie mieści się zarówna odmienna od organu I instancji ocena prawna stanu faktycznego sprawy, jak i pewne braki w materiale dowodowym, które dadzą się uzupełnić w trybie art. 136 k.p.a. Podstawą do wydania decyzji kasacyjnej jest jedynie sytuacja, kiedy organ odwoławczy stwierdzi naruszenie przez organ I instancji przepisów postępowania, w efekcie którego to uchybienia nie wyjaśniono stanu faktycznego sprawy, a zakres ustaleń koniecznych do prawidłowego rozstrzygnięcia jest na tyle duży, iż prowadzenie postępowania dowodowego przez organ II instancji i rozstrzygnięcie sprawy naraziło by go na zarzut naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. W orzecznictwie przyjmuje się, że w żadnym razie odmienna np. ocena prawna dokonana przez organ odwoławczy, czy wątpliwości co do prawidłowości ustaleń dokonanych przez organ I instancji lub stosowania przez niego prawa materialnego (oceny prawnej organu I instancji), czy też braki w uzasadnieniu zajętego stanowiska, nie jest przesłanką do wydania decyzji kasatoryjnej i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W razie stwierdzenia wadliwości lub braków w postępowaniu dowodowym w rozmiarze nieuzasadniającym przyjęcie, iż konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, organ II instancji powinien sam przeprowadzić postępowanie uzupełniające lub je ponowić w niezbędnym zakresie lub czynności te powierzyć na podstawie art. 136 k.p.a. organowi I instancji. W badanej sprawie Kolegium zakwestionowało operat szacunkowy ze względu na: - brak matematycznego wyliczenia poszczególnych opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla kilkudziesięciu właścicieli lokali , - nieprawidłowe przyjęcie nieruchomości do porównania, - nieprawidłowe przyjęcie liczby lat niewykorzystanego czasu użytkowania wieczystego (przyjecie daty sporządzenia operatu 20 listopada 2017 r.). W tym miejscu podkreślić należy, że "Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe" (wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12 ). Organ obowiązany jest więc dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Sąd w składzie rozpoznającym tę sprawę podziela pogląd wyrażony w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którym pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona lub organ ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to - pomijając kwestię jego uzupełnienia - może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniony na mocy art. 157 u.g.n. Zatem w pierwszej kolejności rzeczoznawca do wątpliwości organu odwoławczego musi mieć możliwość ustosunkowania się i ich wyjaśnienia w trybie art. 84 k.p.a., co jednakże nie znalazło odzwierciedlenia w prowadzonym postępowaniu. Organ nie ma bowiem wiedzy specjalistycznej, by prowadzić merytoryczną polemikę wymagającą wiadomości zawodowych z zakresu wyceny nieruchomości, w szczególności w zakresie doboru nieruchomości przyjętych do porównania czy odnoście bardzo szczegółowych matematycznych wyliczeń. Kolegium co prawda na str. 6 decyzji – przywołując wyrok NSA - stwierdziło, iż istnieje możliwość żądania od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu, to jednak w tej sprawie mając wątpliwości co do jego treści, nie skorzystało z tej możliwości. Pominęło więc możliwość uzyskania wyjaśnienia bezpośrednio od autora operatu i ewentualnego jego uzupełnienia (skorygowania) w zakresie zgłoszonych wątpliwości organu odwoławczego. Skoro rzeczoznawca sporządzający operat posiada wiedzę specjalistyczną, to właśnie tylko on jest władny wyjaśnić organowi wszelkie kwestie niezrozumiałe czy niejasne dla organu lub stron postępowania. Zauważyć przy tym należy, że przed organem I instancji żadna ze stron nie zarzuciła wadliwości operatu, a organ stopnia podstawowego ocenił, że jest on prawidłowy. Gdyby Kolegium w sposób prawidłowy zastosowało procedurę, to uzyskałoby wyjaśnienia od rzeczoznawcy przed wydaniem zaskarżonego rozstrzygnięcia. W niniejszej sprawie rzeczoznawca na prośbę organu I instancji (po wydaniu zaskarżonej decyzji) wypowiedział się w sprawie wątpliwości organu odwoławczego (pismo w aktach sądowych k. 30-36), jednakże nie jest zadaniem Sądu prowadzić postępowanie dowodowe za organ, lecz dokonać oceny działania organu. W tych okolicznościach w ponownie prowadzonym postępowaniu organ odwoławczy, obowiązany będzie do uzyskania od rzeczoznawcy majątkowego stosownych wyjaśnień i ewentualnych uzupełnień/korekt w zakresie sporządzonego operatu szacunkowego, w zakresie przedstawionym przez organ. Wyjaśnić przy tym należy, że rzeczoznawca, który przedstawia zestawienie nieruchomości porównawczych, zazwyczaj podaje nieruchomości wielkościowo odbiegające od nieruchomości wycenianej. Oczywistym bowiem jest, że nie ma nieruchomości porównawczych w pełni zbieżnych z nieruchomością porównywaną i zawsze wystąpią pewne różnice w kwestii ich parametrów. "Żaden przepis prawa - w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierający definicję «nieruchomości podobnej» - nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana." (wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12). Co więcej, na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni, czy lokalizacji) wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Stąd ceny koryguje się ze względu na owe cechy różniące oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Odnośnie opisanych przez SKO we W. pozostałych wadliwości poczynionych przez organ I instancji, tj, braku informacji kiedy dokonano ostatniej aktualizacji opłaty rocznej oraz zawarcia w treści decyzji organu I instancji danych dotyczących daty wykonania decyzji i podanie nr rachunku bankowego Gminy W. do dokonania wpłat, uznać należy, że w zakresie uchybienia pierwszego organ odwoławczy obowiązany był zastosować tryb z art. 136 k.p.a. i uzyskać od Prezydenta W. informację o dacie ostatniej aktualizacji. W kwestii zaś następnej dotyczącej daty jej wykonania (łącznie z podaniem konta bankowego organu), wskazać należy, że zamieszczona w decyzji kwestionowana treść nie stanowi rozstrzygnięcia lecz ma charakter wyłącznie informacyjny, który co prawda nie powinien znaleźć się w decyzji, ale też naruszenie to nie ma charakteru kwalifikowanego. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ odwoławczy winien wydać rozstrzygnięcie , kierując się wyżej przedstawionymi uwagami Sądu. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja kasatoryjna narusza art. 138 § 2 k.p.a., i art. 136 k.p.a., wobec czego skarga skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. Orzeczenie o kosztach oparto na podstawie art. 200 tej ustawy.