II SA/Kr 220/13

SENTENCJA Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie: Sędzia WSA Kazimierz Bandarzewski Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 grudnia 2013 r. sprawy ze skargi A. Spółka z o.o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 22 października 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz strony skarżącej A. Spółka z o.o. w K. kwotę 11 334 zł (jedenaście tysięcy trzysta trzydzieści cztery złote), tytułem zwrotu kosztów postępowania. UZASADNIENIE Decyzją z dnia 28 grudnia 2011r. znak sprawy [...] Prezydent Miasta orzekł o ustaleniu dodatkowej opłaty rocznej za 2010 r. w kwocie 413.400,00 zł, obciążającej "R" S.A. z siedzibą w K. jako użytkownika wieczystego nieruchomości będącej własnością Gminy Miejskiej, a stanowiącej działkę nr [...] o pow.2802 m2, położoną w obr [...] jedn. ewid. [...] przy ul. R. w K., obj. kw [...] - z tytułu niedotrzymania terminu zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości. W uzasadnieniu wskazano, iż nie ma znaczenia rodzaj zabudowy, jaka miała być wzniesiona przez użytkownika wieczystego, jej przeznaczenie i parametry. Z analizy zgromadzonego materiału dokumentacyjnego (w tym z uzasadnienia zarządzenia Prezydenta Miasta nr [...] z dnia 22 listopada 2006 r. i zawartego w jego wykonaniu aktu notarialnego Rep. A Nr [...]) jednoznacznie wynika, że spółka zobowiązała się do rozpoczęcia zabudowy do dnia 31 grudnia 2009 r., natomiast do realizacji prac budowlanych (tj. do zakończenia zabudowy) do dnia 31 grudnia 2012r. Art. 62 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyraźnie określa, że za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wykonanie budynku w stanie surowym zamkniętym. Na przedmiotowej nieruchomości dotychczas brak jest jakiejkolwiek zabudowy czy wybudowania fundamentów najmniejszego nawet budynku, gdyż dotychczas użytkownik wieczysty nie dysponuje stosownymi pozwoleniami w tym zakresie, a w szczególności nie posiada jeszcze dostępu do nieruchomości poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej oraz nie uzyskał jeszcze pozwolenia na budowę. Jak z tego wynika "R" S.A. nie dotrzymała terminów zagospodarowania wyżej opisanej nieruchomości poprzez wybudowanie budynku lub budynków mieszkalnych ewentualnie budowli o innym przeznaczeniu - zgodnie z szeroko określonym w statucie zakresem jej działalności." Odwołanie od tej decyzji złożył "R" S.A. z siedzibą w W., zarzucając naruszenie: - art. 63 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 138 §2 kpa poprzez wydanie decyzji o ustaleniu opłaty dodatkowej w sytuacji, gdy nie było do tego jakichkolwiek podstaw i pominięcie okoliczności wskazanych przez SKO w uzasadnieniu orzeczenia z dnia 31 marca 2011r.; - art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wymierzenie opłaty dodatkowej w oparciu o operat szacunkowy który został sporządzony 12 miesięcy przed datą wydania decyzji; - art. 64 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieprawidłowe określenie daty uiszczenia dodatkowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Odwołanie to zostało poparte przez "T" sp. z o.o.z z siedzibą w K.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 22.10.2012r. znak: [...], działając na podstawie art. 138 §1 pkt 2 kpa w zw. z art. 63 ust. 1,2, 3 oraz na podstawie art. 64 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej obowiązku wniesienia opłaty w terminie 14 dni oddaty, kiedy decyzja ta stanie się ostateczna i w tym zakresie orzekło co do istoty sprawy w ten sposób, że określa termin wniesienia opłaty do dnia 31 marca 2013 r., a w pozostałym zakresie utrzymało decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ wskazał, iż w związku z nabyciem dnia 2 stycznia 2012r. prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] o pow.2802 m2, położonej w obr [...] jedn. ewid. [...] przy ul. R. "T" sp. z o.o.z siedzibą w K., wstąpiła w prawa i obowiązki zbywcy tego prawa "R" S.A. z siedzibą w W. (wypis z księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla [...] w Krakowie KW nr [...]).W związku z tym, adresatem niniejszego rozstrzygnięcia Kolegium jest właśnie "T" sp. z o.o. z siedzibą w K. Dalej organ odwoławczy podał, iż mocą umowy Repertorium A nr [...] dnia 11 grudnia 1998 r., nieruchomość położona w K., w obrębie [...], przy ul. R., utworzona z działki nr [...], o powierzchni 28 a 02 m2, została oddana w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat spółce akcyjnej "R" z siedzibą w W. W umowie określono, że zgodnie z protokołem uzgodnień nr [...] sporządzonym w dniu 27 listopada 1998 roku, w/w nieruchomość winna być zagospodarowana zgodnie z celem statutowym "R" S.A, na który to cel została oddana, z tym, że termin rozpoczęcia zagospodarowania określono na 3 (trzy) lata, a zakończenia 6 (sześć ) lat, licząc od dnia zawarcia aktu notarialnego (pkt IV umowy). Dnia 23 lutego 2007 r. sporządzono aneks do Umowy o Oddanie Gruntu w Użytkowanie Wieczyste, którym strony postanowiły, że zgodnie z protokołem rokowań w sprawie wyznaczenia dodatkowego terminu zagospodarowania nieruchomości położonej w K., przy ulicy R. sporządzonym w dniu 16 stycznia 2007 r. termin rozpoczęcia zabudowy przedmiotowej nieruchomości ustala się do dnia 31 grudnia 2009 r. a termin zakończenia zabudowy ustala się do dnia 31 grudnia 2012 r. (pkt III aneksu). Następnie w ramach postępowania wyjaśniającego, na zlecenie organu, rzeczoznawca majątkowy mgr inż. D. W. dokonała szacunku wartości rynkowej prawa własności nieruchomości na dzień 28 kwietnia 2010 r. (operat., k. 115 akt sprawy). Wartość ta wyniosła 4134000, 00 zł. W ocenie Kolegium wystąpiła ustawowa przesłanka do naliczenia opłaty dodatkowej o jakiej mowa w przepisie art. 63 u.g.n. czyli - niedotrzymanie określonego w umowie terminu zagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Naliczenie w/w opłaty jest niezależne od stwierdzenia zawinienia bądź niezawinienia użytkownika wieczystego w niedotrzymaniu terminu zagospodarowania nieruchomości. Wbrew stanowisku strony skarżącej, jak i stanowisku zajętym przez poprzednio orzekający skład Kolegium ustalenia zawarte w umowie z dnia 11 grudnia 1998 r., oraz aneksie do tej umowy z dnia 23 lutego 2007 r. są wystarczające dla wykazania zaistnienia w niniejszej sprawie przesłanek naliczenia opłaty dodatkowej o jakiejmowa w przepisie art. 63 ust. 2 u.g.n. W umowie ustalono, że nieruchomość winna być zagospodarowana zgodnie z celem, na który została oddana: termin rozpoczęcia zagospodarowania - 3 (trzy) lata, a zakończenia 6 (sześć) lat, licząc od dnia zawarcia aktu notarialnego" (pkt IV umowy). Wprawdzie takie sformułowanie nie odpowiada literalnemu brzmieniu przepisów art. 62 ust. 1 i 2, lecz oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje, zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Z umowy zawartej dnia 11 grudnia 1998r. wynika, iż intencją stron było doprowadzenie do zabudowy nieruchomości położonej w K., w obrębie [...], przy ul. R., utworzonej z działki nr [...], o powierzchni 28 a 02 m2. Skoro w umowie a następnie w aneksie do tej umowy określono termin rozpoczęcia oraz termin zakończenia zagospodarowania, a zgodnie z przepisem art. 62 ust. 2 u.g.n. tego rodzaju ustalenie odnosi się do zabudowy. Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy, to nie sposób wywodzić, że stronom mogło chodzić o inny niż zabudowa sposób zagospodarowania nieruchomości. Tym bardziej, że taki sposób zagospodarowania pozostawał w zgodzie z celami statutowymi działalności "R" SA, licznie wymienionymi w punkcie II § 6 Statutu. O zamiarze zabudowy działki nr [...] przez spółkę "R" SA, w wykonaniu umowy oddania jej w użytkowanie wieczyste świadczy w końcu to, iż spółka podjęła starania o ustalenie służebności przechodu i przejazdu po działkach nr [...] i [...] dla obsługi komunikacyjnej przyszłej inwestycji oraz złożyła dnia 13 maja 2010 wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej pn.: Budynek biurowo-ekspedycyjny 4 kondygnacyjny z parkingiem naziemnym". Ponadto, w korespondencji między "R" S.A. kierowanych do organu jest także mowa o zabudowie nieruchomości. Mocą umowy zawartej dnia 11 grudnia 1998 r. został ustalony sposób i termin zagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste "R" S.A. Sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polegać miał na jej zabudowie. Rodzaj tej zabudowy nie ma w kontekście przepisów art. 62 i 63 znaczenia, jako że ustawodawca nie przewidział wymogu, aż tak szczegółowego określenia sposobu zagospodarowania nieruchomości oddanej pod użytkowanie wieczyste. W zakresie wyceny organ wskazał, iż na potrzeby niniejszej sprawy wykorzystano operat szacunkowy z dnia 28 kwietnia 2010 r., autorstwa D. W.. Kolegium oceniło tą opinię pozytywnie, nie zgadzając się z zarzutem strony skarżącej, że w wycenie nie został uwzględniony element przebiegu przez działkę nr [...] sieci ciepłowniczej i linii energetycznej. Kolegium wskazało, że opisując możliwość zagospodarowania nieruchomości rzeczoznawca podał: "działka o niezbyt korzystnym kształcie; przy ewentualnej zabudowie konieczność wycięcia kilku drzew (opłaty); strefa ochronna przy rurociągu ciepłowniczym" (tabela na str. 12 operatu), a następnie oceniła tą cechę jako "średnią" ( tabela na str. 13 operatu), co zgodnie z przyjętą systematyką oznacza: "Teren o nieregularnym kształcie i nie zawsze równej powierzchni. Mogą wystąpić pewne ograniczenia w zagospodarowaniu (tabela na str. 10). Kolegiumnie uznało zarzutu, iż operat szacunkowy nie mógł służyć jako dowód w niniejszym postępowaniu z racji sporządzenia go dnia 28 kwietnia 2010 r. Istotnie, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po upływie tego okresu, operat szacunkowy może być wykorzystywany po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n.) Należy jednak mieć na uwadze w ocenie Kolegium specyfikę rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej. Zgodnie z art. 63. ust 3, podstawą ustalenia wysokości przedmiotowej opłaty jest wartość nieruchomości pozostającej w użytkowaniu wieczystym, z pierwszego roku po bezskutecznym upływie terminów jej zagospodarowania, określonych w umowie. Wartość ta pozostaje niezmienna i nie podlega weryfikacji niezależnie od tego, którego z kolei roku - po powstaniu obowiązku ponoszenia dodatkowych opłat rocznych, dotyczy decyzja. Wartość nieruchomości ustalona w pierwszym roku po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej stanowi następnie punkt odniesienia dla ustalenia przez organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego kolejnych opłat rocznych, za każdy następny rok, w którym zabudowa nieruchomości gruntowej nie została zrealizowana. Wynika to jednoznacznie z treści zdania drugiego ust. 3 art. 63 u.g.n., zgodnie z którym za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości, czyli wartości nieruchomości. Szacunek nieruchomości gruntowej po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania działki ustala się zatem tylko raz według wartości z pierwszego roku po upływie terminu do zagospodarowania, bez uwzględnienia ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości w czasie późniejszego wykonywania prawa użytkowania wieczystego. (zob. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 11 października 2011 r., sygn. II SA/Ol 676/11, wyrok NSA z dnia 18 maja 2010 r. sygn l OSK 1024/09). Zgodnie z aneksem do umowy z dnia 11 grudnia 1998 r., termin rozpoczęcia zabudowy działki upłynął dnia 31 grudnia 2009 r. Podstawą ustalenia wysokości opłaty dodatkowej powinna być więc wartość nieruchomości z roku 2010. Operat szacunkowy wykorzystany na potrzeby wydania rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie datowany jest zaś na dzień 28 kwietnia 2010 r. Wobec powyższego, zarzut strony skarżącej, iż operat ten nie może stanowić podstawy do ustalenia dodatkowej opłaty rocznej w niniejszej sprawie jest chybiony. Skargę na tą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła "T" sp. z o.o., zarzucając naruszenie prawa materialnego tj. art. 63 ust. 1, 2 i 3oraz art. 62 ust 1, 2, 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami,i art. 115 kcpo przez obciążenie opłatą roczną za 2010r. strony skarżącej podczas gdy spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego z dniem 20 listopada 2012r. ponieważ decyduje data prawomocnego wpisu zmiany prawa w księdze wieczystej (tzw. charakter konstytutywny wpisu, art. 27 zd. 2 u.g.n.). Nadto w razie zbycia prawa użytkowania wieczystego w ciągu roku kalendarzowego zbywca jest zobowiązany do uiszczenia właścicielowi opłaty w rozmiarze odpowiadającym rzeczywistemu okresowi korzystania przez niego z nieruchomości obciążonej tym prawem (wyrok Sądu Najwyższego a 25 listopada 2010 roku, sygn. l CSK 692/09). W ocenie strony skarżącej z umowy użytkowania wieczystego nie wynika ani sposób zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości, ani tym bardziej, by zagospodarowaniem tym musiała być jej konkretna zabudowa. Strony w ust. IV umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste uzgodniły, iż "nieruchomość winna być zagospodarowana zgodnie z celem na który została oddana". Jednocześnie przedmiotowa nieruchomość oddana została w użytkowanie wieczyste na cele statutowe "R" SA zgodnie z ust. III umowy bez jakiegokolwiek ograniczenia. Takie postanowienia nie dają podstaw dla ustalenia opłaty dodatkowej, bowiem nie dają podstaw do ustalenia do wykonania jakich jeszcze obowiązków miałaby motywować opłata dodatkowa. Strona skarżąca wskazała iż "R" S.A. dokonał zagospodarowania działki na cele reklamowe poprzez posadowienie tablicy reklamowej, gdyż inne zagospodarowanie w postaci zabudowy budynkiem uniemożliwiał brak dostępu do drogi publicznej. "T" kontynuował to zagospodarowanie i niezwłocznie po uzyskaniu prawomocnego wpisu jej prawa "T". sp. z o.o. zleciła dalsze czynności polegające na uprzątnięciu i wykoszeniu terenu nieruchomości oraz wykonanie odwiertów geologicznych, a także rozpoczęła przygotowania do postawienia ogrodzenia, oraz zwrócono się o ustanowienie służebności drogowej. Strona skarżąca wskazała przy tym na dalsze działania zmierzające do zagospodarowania poczynione po 2010r. W ocenie strony skarżącej działka zagospodarowana jest zgodnie z celem na jaki została oddana, w taki sposób, na jaki pozwalają przepisy przybraku dostępu do drogi publicznej. Dopiero uzyskanie dostępu do drogi publicznej umożliwi użytkownikowi wieczystemu intensyfikację zagospodarowywania przedmiotowej nieruchomości. Nadto wartość przedmiotowej nieruchomości w okresie od początku 2010 roku do października 2012 roku (zgodnie ze wskazaniem na str. 8 operatu) wynosiła 3 484 090 zł. Wartość ta winna ulec jeszcze obniżeniu bowiem rzeczoznawca błędnie przyjął, iż przedmiotowa działka posiada dostęp co drogi publicznej, a w konsekwencji, że nie istnieją ograniczenia w jej zagospodarowaniu. Strona skarżąca zarzuciła również naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało wpływ na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie tj.: art. 156 § 1 pkt 4 kpa, art. 7 i 77 kpa, art. 10 § 1 kpa i art. 107 § 3 kpa, wskazując, iż wydanie decyzji obciążającej "T" sp. z o. o. opłatą przed prawomocnym nabyciem przez nią użytkowania wieczystego, pozbawiło również skarżąca prawa czynnego udziału w postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją i możliwości podniesienia argumentów, a zwłaszcza przedłożenia dowodów, które uzyskała po prawomocnym nabyciu prawa użytkowania wieczystego. Nadto na rozprawie w dniu 17 grudnia 2012r. strona skarżąca wskazała, iż decyzja została skierowana do podmiotu, który w chwili jej wydania nie był użytkownikiem wieczystym, gdyż do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego niezbędny jest konstytutywny wpis do księgi wieczystej. Spółka nie miała możliwości działania wcześniej, gdyż nie była użytkownikiem wieczystym i nie miała możliwości obrony swoich interesów. "T" stoi na stanowisku, że poprzednik prawny wykonał umowę użytkowania wieczystego w zakresie zagospodarowania nieruchomości na cele reklamowe. Takie zagospodarowanie terenu, jakie chce aktualnie Gmina Miejska, jest zgodnie z przepisami niemożliwe, działka bowiem nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Odwołanie od decyzji organu l instancji składał poprzedni użytkownik wieczysty "R" S.A.. W 2010r. właścicielem wszystkich nieruchomości otaczających działkę, której użytkownikiem wieczystym jest strona skarżąca i odgradzającą ją od drogi publicznej była Gmina Miejska. W dwóch różnych sprawach - w jednej dotyczącej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz w niniejszej sprawie, dotyczącej nałożenia podwyższonej opłaty z tytułu niewykonania umowy użytkowania wieczystego, sporządzone zostały dwa odrębne operaty szacunkowe wyceniające wartość przedmiotowej nieruchomości na ten sam okres przez innych biegłych w różnej wysokości. Strona skarżąca wniosła o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę skarżony organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych i Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W kontrolowanej sprawie skarżone organy naruszyły przepisy postępowania, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, stąd skarga podlega uwzględnieniu, co skutkuje uchyleniem zarówno zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W pierwszej kolejności wskazać należy, że strona skarżąca, jako nabywca prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na przedmiotowej nieruchomości oraz adresat zaskarżonej decyzji, posiada interes prawny w jej zaskarżeniu. Zaznaczyć jednak należy, że wbrew treści decyzji organu II instancji, odwołanie nie zostało wniesione przez "T" sp. z o. o., lecz przez jego poprzednika prawnego. Pierwsze istotne uchybienie związane z wydaniem decyzji przez organ II instancji dotyczy braku w aktach administracyjnych dowodu doręczenia decyzji organu I instancji. W tym stanie rzeczy nie jest możliwe ustalenie, czy odwołanie zostało wniesione w terminie. Istotne naruszenie przepisów postępowania dotyczyło ponadto błędów w poczynionych ustaleniach stanu faktycznego sprawy, odnoszących się do braku zbadania istotnych okoliczności mogących wpłynąć na jej wynik tj. stanu zagospodarowania przedmiotowej działki w kontekście realizacji celu, na który oddano ją w użytkowanie wieczyste, a także nieprawidłowości w wycenie działki, co miało istotny wpływ na wysokość wymierzonej dodatkowej opłaty rocznej z tytułu braku realizacji tego celu. Uchybienie to jest o tyle istotne, iż dotyczy ono po pierwszenieprecyzyjnego ustalenia stanu zagospodarowania przedmiotowej działki tj. czy na tej działce posadowione zostały reklamy, co było ważne w kontekście badania realizacji celu, na który oddano ją w użytkowanie wieczyste. Organy błędnie zatempominęły okoliczność posadowienia na działce tablicy reklamowej, gdy tymczasem z umowy z dnia 11 grudnia 1998r., wynika, że nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste i winna być zagospodarowana zgodnie z celem statutowym "R" S.A, w określonym terminie, który następnie był przedłużany. Tak szeroko sformułowany cel zagospodarowania poprzez odniesienie się do celu statutowego użytkownika wieczystego oznacza konieczność zbadania okoliczności posadowienia tablicy reklamowej na działce w kontekście realizacji tego celu, czego organy zaniechały, naruszając wymogi zawarte w art. 7 i 77 § 1 kpa oraz art. 80 kpa w zw. z art. 107 § 3 kpa. Wskazywana przez organy okoliczność podejmowania przez użytkownika wieczystego działań zmierzających do zagospodarowania działki w postaci jej zabudowy budynkiem było zatem jedynie zawężonym (wybiórczym) potraktowaniem przez organy obowiązku ustalenia stanu zagospodarowania przedmiotowej działki w kontekście zbadania realizacji celu, na który oddano ją w użytkowanie wieczyste. Istotna w kontrolowanej sprawie była przy tym również okoliczność, iż przedmiotowa działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ani też nie było możliwe ustanowienie odpowiedniej służebności po sąsiednich działkach nr [...] i nr [...]. Kwestia zapewnienia dostępu do drogi publicznej miała istotne znaczenie dla wyceny działki, gdyż w zaskarżonym rozstrzygnięciu określa się wysokość wymierzonej dodatkowej opłaty rocznej z tytułu braku realizacji celu określonego przy oddawaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, wg tejże wyceny. Tymczasem organy w kontrolowanym postępowaniu pominęły okoliczność braku dostępu do drogi publicznej. Jak już wyżej wskazano organynie wzięły pod uwagę, iż przedmiotowa działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ani też iż nie było możliwe ustanowienie odpowiedniej służebności po sąsiednich działkach nr [...] i nr [...]. Doprowadziło to do nie zweryfikowania przez organy administracyjne wyceny dokonanej przez powołanego biegłego, stanowiącej podstawę rozstrzygnięcia, w której biegły błędnie wskazał, iż działka ma bezpośredni dojazd przez działki nr [...] i nr [...] (k. 110 akt adm.). Operat szacunkowy, mimo że stanowi dowód wymagający specjalnych wiadomości, to jednak nie może pozostać poza kontrolą organu prowadzącego postępowanie. Każdy organ, który prowadzi postępowanie administracyjne, winien dokonaćbowiemoceny wszystkich dowodów zgromadzonych w sprawie. Operat szacunkowy podlega również takiej kontroli w szczególności w zakresie logiczności wywodów, błędów rachunkowych, ale także przede wszystkim prawidłowości przesłanek przyjętych do oszacowania nieruchomości przez biegłego. W konsekwencji uchybienie zaistniałe w niniejszej sprawie wpłynęło na nieprawidłowe ustalenie (zawyżenie) jej wartości, co doprowadziło również do naruszenia art. 7 i 77 § 1 kpa oraz art. 80 kpa w zw. z art. 107 § 3 kpa. Zatem uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy. W ponownie prowadzonym postępowaniu organy powinny zbadać wszystkie okoliczności mające wpływ na ocenę czy wystąpiło niedotrzymaniewarunków i terminów, o których mowa w ust. 1 art. 63 oraz w art. 62 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie celu, na który nieruchomość gruntowa została oddana wużytkowanie wieczyste, określonym w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste z dnia 11 grudnia 1998r., przy uwzględnieniu wyżej przedstawionych uwag tj. stanu zagospodarowania działki, w tym posadowienia tablicy reklamowej i dostępu do drogi publicznej. Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a.w zw. z art. 135 p.p.s.a. oraz 152 p.p.s.a. O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 p.p.s.a. oraz art. 205 § 2 p.p.s.a.w zw. z § 6 pkt 7 oraz § 18 ust. 1 pkt 1 "a" Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r.w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.